Wohn- und Geschäftshaus kaufen oder verkaufen in Osnabrück und Ostwestfalen

Ein Haus mit Wohnungen und mindestens einer gewerblich genutzten Einheit, typischerweise ein Laden, eine Praxis, ein Büro oder ein Café im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Die Gutachterausschüsse grenzen Wohn- und Geschäftshäuser von reinen Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern über den gewerblichen Anteil an den Mieteinnahmen ab. Für die Bewertung heißt das: zwei Mietmärkte mit eigenen Regeln unter einem Dach.

In der Osnabrücker 1a-Lage lag die Spitzenmiete 2025 bei 82 € je Quadratmeter, rund 30 Prozent weniger als einige Jahre zuvor; 2018 waren es noch 115 € (DZ HYP, Immobilienmarkt Norddeutschland 2026; Wirtschaftsförderung Osnabrück). Abseits der 1a-Lage liegen die Mieten deutlich niedriger. Laut Handelsmonitor 2025 steht fast ein Zehntel der Ladenlokale in der Innenstadt leer.

Vor allem auf den Gewerbemietvertrag (Laufzeit, Optionen, Indexierung, Bonität) und darauf, ob die Gewerbemiete zum heutigen Markt passt. Dazu auf die Wohnungsmieten im Vergleich zum Mietspiegel, die genehmigte Nutzung des Erdgeschosses, Brand- und Schallschutz zwischen Gewerbe und Wohnen, den Energieausweis und den Investitionsbedarf der nächsten Jahre. Alle Mietverträge gehen beim Kauf auf Sie über (§ 566 BGB).

Bei vermieteten Gebäuden im Privatvermögen beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 Prozent im Jahr, bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent und bei Neubauten ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden; deshalb kommt es auf eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung an. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann ein Restnutzungsdauergutachten eine höhere Abschreibung begründen; ob das Finanzamt folgt, entscheidet es im Einzelfall. Sprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater ab.

Drei Wege: Neu vermieten, oft an Praxen, Büros oder Dienstleister statt an den Einzelhandel. Umnutzen, zum Beispiel in Wohnraum – das braucht eine Baugenehmigung, und Lage, Grundriss und Fenster müssen dafür taugen. Oder mit Leerstand verkaufen; das mindert den Preis, verhindert den Verkauf aber nicht. Welcher Weg sich lohnt, hängt von Lage und Haus ab.

Oft ja. Dafür braucht es eine Teilungserklärung beim Notar und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht; die Wohnungen werden zu Wohnungseigentum, die Gewerbeeinheit zu Teileigentum. Wichtig: Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung verkauft, hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Ob sich die Aufteilung lohnt, rechnen wir vorher mit Ihnen durch.

Das hängt von Größe und Art der Gewerbeeinheit ab. Unterscheidet sich der Gewerbeteil in Nutzung und Technik deutlich vom Wohnen und ist er nicht nur klein, wird er nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz, GEG) als Nichtwohngebäude behandelt. Dann sind zwei Ausweise nötig: einer für den Wohn- und einer für den Gewerbeteil. Wir klären das vor der Vermarktung.