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Gewerbeimmobilie bewerten

Was ist meine Gewerbeimmobilie wert?

Büro, Halle, Ladenlokal, Praxis oder Betriebsgrundstück: Wir ordnen den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie in Osnabrück und Ostwestfalen ein. Kostenlose Marktpreiseinschätzung durch unser Team, auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten durch den zertifizierten Sachverständigen.

Einschätzung anfragen Gutachten anfragen

Eine Gewerbeimmobilie hat keinen Gefühlswert, sondern einen Rechenwert. Käufer und Banken fragen nicht, wie schön das Gebäude ist, sondern was es verlässlich einbringt, wer es sonst nutzen könnte und was in den nächsten Jahren investiert werden muss. Genau das bildet eine gute Bewertung ab.

Auf dieser Seite erklären wir die drei Bewertungsverfahren, zeigen ein Rechenbeispiel für den Ertragswert und erklären den Unterschied zwischen unserer kostenlosen Marktpreiseinschätzung und einem Verkehrswertgutachten. Beides bieten wir im Verbund an: die Einschätzung durch Haseland Immobilien, das Gutachten durch das Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV).

	Marktpreiseinschätzung	Verkehrswertgutachten
Zweck	Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung, Angebotspreis	Bank, Finanzamt, Gericht, Erbauseinandersetzung, Bilanz
Wer erstellt sie	Haseland Immobilien, Makler seit 2004	Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz, zertifiziert (DIAZert, TEGoVA REV)
Ergebnis	Begründete Preisspanne mit Empfehlung zum Angebotspreis	Verkehrswert nach § 194 BauGB und ImmoWertV, schriftlich mit Herleitung
Kosten	Kostenlos und unverbindlich	Eigenständiger Auftrag, Honorar nach Wert und Aufwand, Angebot vorab
Dauer	Erste Spanne meist innerhalb weniger Werktage nach dem Ortstermin	In der Regel drei bis fünf Wochen nach Ortsbesichtigung und Unterlagen

Die Marktpreiseinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Mehr zu Gutachtenarten und Anlässen auf unserer Seite Sachverständigen-Service.

Verkauf oder Vermietung

Der Angebotspreis entscheidet über Interessenten und Verhandlungsposition. Zu hoch angesetzt kostet Monate, zu niedrig kostet Geld.

Nachfolge und Betriebsaufgabe

Wird der Betrieb übergeben oder aufgegeben, braucht die Immobilie einen eigenen, nachvollziehbaren Wert, getrennt vom Unternehmen.

Erbschaft und Schenkung

Für Erbauseinandersetzung, Pflichtteil oder Finanzamt zählt ein belegbarer Wert. Hier ist meist ein Gutachten die richtige Grundlage.

Bank, Bilanz und Steuer

Finanzierung, Umschuldung, Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder Gesellschafterwechsel verlangen eine Wertaussage, die Dritte prüfen können.

Verkaufen und weiter nutzen

Beim Sale-and-lease-back hängen Kaufpreis und spätere Miete direkt voneinander ab. Die Bewertung zeigt, was beides zusammen tragen kann.

Einfach wissen, wo man steht

Auch ohne konkreten Anlass: Wer den Wert kennt, entscheidet bei Investitionen, Mietverträgen und Versicherungen besser.

— 01

Ertragswertverfahren

Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszins über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Üblich bei Büro- und Geschäftshäusern, vermieteten Hallen, Ladenlokalen und Praxen.

vermietete Objekte

— 02

Sachwertverfahren

Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert, angepasst an die Marktlage. Üblich bei Spezialimmobilien ohne vergleichbare Mieten, etwa Produktionsgebäuden oder Werkstätten mit betriebsspezifischem Zuschnitt.

eigengenutzte Betriebsimmobilien

— 03

Vergleichswertverfahren

Tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte, bereinigt um Lage, Größe, Zustand und Nutzung. Bei Gewerbe gibt es oft wenige echte Vergleichsfälle; das Verfahren dient dann der Plausibilisierung von Ertrags- oder Sachwert.

marktgängige Einheiten

Rechenbeispiel

So entsteht ein Ertragswert.

Vereinfachtes Beispiel für eine vermietete Gewerbeeinheit. Die Zahlen sind frei gewählt und zeigen nur den Rechenweg; Liegenschaftszins und Bewirtschaftungskosten hängen vom Objekt ab.

Der Liegenschaftszins stammt aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse und liegt bei Gewerbe meist spürbar über dem von Wohnimmobilien, weil das Risiko höher ist. Je höher der Zins, desto niedriger der Wert. Am Ende wird das rechnerische Ergebnis an die Marktlage angepasst: Leerstandsrisiko, Sanierungsbedarf oder eine Miete über Marktniveau führen zu Abschlägen.

Jahresnettokaltmiete (Rohertrag)	60.000 €
abzüglich Bewirtschaftungskosten (hier 20 %)	− 12.000 €
= Reinertrag	48.000 €
abzüglich Bodenwertverzinsung (250.000 € × 6,0 %)	− 15.000 €
= Gebäudereinertrag	33.000 €
× Vervielfältiger (6,0 %, 30 Jahre Restnutzungsdauer)	× 13,76
= Gebäudeertragswert	rund 454.000 €
zuzüglich Bodenwert	+ 250.000 €
= Ertragswert (vor Marktanpassung)	rund 704.000 €

Entspricht etwa dem 11,7-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Käufer sprechen vom „Faktor"; er ist nur ein grober Vergleichsmaßstab, das Verfahren dahinter ist das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV.

Helle Bürofläche mit Glaswänden in der Lortzingstraße Osnabrück

Werttreiber

Was den Wert bestimmt.

Zwei Hallen mit gleicher Fläche können weit auseinanderliegen. Diese Punkte prüfen wir bei jeder Einschätzung.

Mietvertrag: Restlaufzeit, Optionen, Indexierung, Bonität des Mieters
Drittverwendungsfähigkeit: Wer könnte das Gebäude sonst nutzen?
Lage und Erreichbarkeit: Gewerbegebiet, Innenstadt, Autobahnanbindung
Zustand und Ausstattung: Dach, Tore, Hallenhöhe, Traglast, Brandschutz, Technik
Energieausweis und zu erwartende Sanierungskosten
Baurecht: Bebauungsplan, Nutzungsgenehmigung, Erweiterungsmöglichkeiten
Grundstück: Größe, Zuschnitt, Reserveflächen, Altlasten
Gewerbesteuer-Hebesatz und Nachfrage am Standort

Unterlagen

Das brauchen wir für eine belastbare Einschätzung.

Für eine erste Spanne reichen Adresse, Objektart, Flächen und Mieten. Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer das Ergebnis. Was fehlt, beschaffen wir gemeinsam.

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis
Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
Grundrisse und Flächenaufstellung nach Nutzung
Mietverträge mit Nachträgen, aktuelle Mieterliste
Betriebs- und Nebenkostenaufstellung der letzten zwei bis drei Jahre
Energieausweis
Nachweise zu Investitionen (Dach, Heizung, Tore, Brandschutz, Elektrik)
Bei Bedarf: Altlastenauskunft, Wartungsverträge

Was kostet die Bewertung einer Gewerbeimmobilie?

Die Marktpreiseinschätzung durch unser Team ist kostenlos und unverbindlich. Sie dient der Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung und ist kein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten ist eine eigenständige Leistung des Sachverständigenbüros Marc-André Lasarz; das Honorar richtet sich nach Wert und Aufwand des Objekts, Sie erhalten es vorab als Angebot.

Welches Verfahren passt zu meiner Gewerbeimmobilie?

Vermietete Objekte werden fast immer nach dem Ertragswert bewertet, weil Käufer in Rendite rechnen. Eigengenutzte Betriebsimmobilien ohne marktübliche Miete, etwa Produktionsgebäude, werden häufig nach dem Sachwert bewertet, ergänzt um eine fiktive Miete. Das Vergleichswertverfahren kommt bei Gewerbe meist nur zur Plausibilisierung zum Einsatz, weil echte Vergleichsfälle selten sind.

Was ist der Liegenschaftszins und woher kommt er?

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird. Je höher das Risiko einer Nutzung, desto höher der Zins und desto niedriger der Wert. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen Liegenschaftszinssätze nach Objektart in ihren Grundstücksmarktberichten; für den Raum Osnabrück ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, für Bünde und Herford der Gutachterausschuss im Kreis Herford.

Wie wirkt sich der Mietvertrag auf den Wert aus?

Stark. Eine lange Restlaufzeit mit solventem Mieter und Indexierung erhöht den Wert, weil der Käufer planbare Einnahmen bekommt. Kurze Restlaufzeiten, Sonderkündigungsrechte oder eine Miete deutlich über dem Marktniveau führen zu Abschlägen. Deshalb sehen wir uns die Verträge vor jeder Einschätzung genau an.

Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?

Für den Verkauf selbst nicht. Dort reicht in der Regel unsere Marktpreiseinschätzung als Grundlage für den Angebotspreis. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn Dritte den Wert anerkennen müssen: Bank, Finanzamt, Gericht, Miterben oder Mitgesellschafter. Auch bei Betriebsaufgabe und Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist es oft sinnvoll, das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Bewerten Sie auch Gewerbeimmobilien außerhalb von Osnabrück?

Ja. Von unseren Büros in Osnabrück und Bünde aus bewerten wir Gewerbeobjekte in der Stadt und im Landkreis Osnabrück, im Kreis Herford, im Kreis Minden-Lübbecke und im Tecklenburger Land, zum Beispiel in Bünde, Herford, Melle, Bramsche, Ibbenbüren, Lübbecke oder Spenge.

Hinweis: Steuerliche und rechtliche Aussagen auf dieser Seite sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.

Schnellbewertung

In zwei Minuten zur ersten Werteinschätzung.

Ob Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbe: Starten Sie hier eine kostenlose erste Werteinschätzung – unverbindlich und ohne Registrierung. Auf Wunsch anschließend mit fundierter Bewertung durch unseren zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV).

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