Das Wohn- und Geschäftshaus ist das klassische Stadthaus der Region: unten ein Ladenlokal, eine Praxis oder ein Café, darüber zwei bis sechs Wohnungen. In der Osnabrücker Innenstadt, in Bünde-Mitte, in Melle oder Herford prägen diese Häuser ganze Straßenzüge. Wer so ein Haus verkaufen will, merkt schnell: Es ist weder reine Wohnimmobilie noch reine Gewerbeimmobilie, und genau das macht Bewertung und Vermarktung anspruchsvoller.
Dieser Ratgeber zeigt, wie der Wert eines Wohn- und Geschäftshauses entsteht, wer solche Objekte kauft, welche Besonderheiten bei Mietverträgen und Steuern gelten und wie der Verkauf abläuft.
1. Was ein Wohn- und Geschäftshaus besonders macht
Ein Wohn- und Geschäftshaus vereint zwei Mietmärkte mit unterschiedlichen Regeln unter einem Dach:
| Wohnungen | Gewerbeeinheit | |
|---|---|---|
| Mietrecht | Wohnraummietrecht mit Kündigungsschutz, Kappungsgrenze, Mietspiegel | Vertragsfreiheit, Laufzeiten, Index- oder Staffelmiete |
| Vertragsform | unbefristet üblich | befristet, oft 5 bis 10 Jahre mit Optionen |
| Leerstandsrisiko | gering in gefragten Lagen | abhängig von Lage, Frequenz und Branche |
| Bewertung | Ertragswert mit niedrigem Liegenschaftszins | Ertragswert mit höherem Liegenschaftszins |
Für Käufer ist die Mischung attraktiv, weil die Wohnungen stabile Einnahmen liefern und die Gewerbeeinheit meist eine höhere Miete je Quadratmeter bringt. Zugleich ist die Gewerbeeinheit der Risikofaktor: Ein leerstehendes Ladenlokal in einer Nebenlage kann den Wert des ganzen Hauses drücken.
2. So wird der Wert ermittelt
Wohn- und Geschäftshäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Die Besonderheit: Für Wohn- und Gewerbeanteil werden getrennte Mieten, getrennte Bewirtschaftungskosten und oft auch unterschiedliche Liegenschaftszinssätze angesetzt. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Grundstücksmarktberichten eigene Zinssätze für gemischt genutzte Objekte, abhängig vom Gewerbeanteil.
Diese Faktoren prüfen Käufer besonders genau:
- Gewerbemietvertrag: Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Bonität des Mieters. Ein Ladenlokal mit sieben Jahren Restlaufzeit und einem bekannten Filialisten wird anders bewertet als ein Café mit Vertrag bis nächstes Jahr. Wie Anpassungsklauseln funktionieren, erklärt unser Ratgeber zu Index- und Staffelmiete im Gewerbe.
- Drittverwendung der Gewerbeeinheit: Eignet sich die Fläche auch für eine Praxis, ein Büro oder eine Umnutzung zu Wohnraum? Je flexibler, desto geringer das Risiko.
- Lage und Frequenz: In der Osnabrücker 1a-Lage lag die Laden-Spitzenmiete 2025 bei 82 Euro je Quadratmeter, in Nebenlagen und kleineren Städten ein Bruchteil davon. Unsere Marktberichte Gewerbe ordnen die Lagen ein.
- Wohnungen: Mietniveau im Vergleich zum Mietspiegel, Modernisierungsstand, Mieterstruktur, Nachholpotenzial bei Neuvermietung.
- Substanz: Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Brandschutz zwischen Gewerbe und Wohnen, Energieausweis.
Ein Rechenbeispiel für den Ertragswert und den Unterschied zwischen Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten finden Sie auf der Seite Gewerbeimmobilie bewerten.
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3. Wer kauft Wohn- und Geschäftshäuser?
Der Käuferkreis ist kleiner als bei Einfamilienhäusern, aber verlässlich:
- Private Kapitalanleger aus der Region, die ein überschaubares Objekt mit mehreren Einnahmequellen suchen. Sie sind die häufigsten Käufer bei Häusern bis etwa zehn Einheiten.
- Eigennutzer mit Betrieb, etwa ein Handwerker, eine Ärztin oder ein Einzelhändler, die unten arbeiten und oben wohnen oder vermieten wollen.
- Bestandshalter und Family Offices, die mehrere Häuser in Innenstadtlagen bündeln. Sie kaufen nach Zahlen und erwarten einen vollständigen Datenraum.
- Projektentwickler, wenn das Grundstück Reserven hat oder sich eine Umnutzung anbietet.
Viele dieser Käufer suchen nicht über Portale, sondern über Suchprofile bei Maklern. Deshalb starten wir Wohn- und Geschäftshäuser in der Regel zuerst bei vorgemerkten Interessenten, bevor etwas öffentlich wird. Das schützt auch die Mieter vor Unruhe.
4. Mietverträge, Steuern, Umsatzsteuer: die Besonderheiten
Kauf bricht nicht Miete. Alle Mietverträge, die Wohnungen wie die Gewerbeeinheit, gehen nach § 566 BGB auf den Käufer über. Eine vollständige, geprüfte Mieterliste mit Kautionen und Nachträgen ist deshalb Pflicht.
Gewerbemietvertrag in Textform. Seit 2025 reicht für Gewerbemietverträge die Textform. Käufer prüfen heute nicht nur die Vertragsmappe, sondern auch E-Mails, die den Vertrag geändert haben könnten. Mehr dazu im Ratgeber Gewerbemietvertrag in Textform.
Spekulationsfrist. Liegt das Haus im Privatvermögen, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Wer mehrere Objekte in wenigen Jahren verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze mit dem Steuerberater prüfen.
Umsatzsteuer. Bei der Gewerbeeinheit kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert haben, bei den Wohnungen nie. Hat der Verkäufer in den letzten zehn Jahren Vorsteuer aus einer Sanierung gezogen, muss die Umsatzsteuer im Kaufvertrag geregelt werden. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Umsatzsteuer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie.
Energieausweis. Für gemischt genutzte Gebäude gelten je nach Gewerbeanteil besondere Regeln, im Zweifel sind getrennte Ausweise für Wohn- und Nichtwohnteil nötig. Wir klären das vor der Vermarktung.
5. Der Ablauf in fünf Schritten
- Unterlagen und Zahlen. Mieterliste, Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Grundrisse, Flächenaufstellung nach Nutzung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise, Grundbuchauszug.
- Bewertung. Ertragswert mit getrennter Betrachtung von Wohn- und Gewerbeanteil, Abgleich mit Vergleichsverkäufen, Empfehlung zum Angebotspreis.
- Diskrete Ansprache. Zuerst vorgemerkte Kapitalanleger und Eigennutzer, Detailunterlagen nach Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis.
- Prüfung und Verhandlung. Koordinierte Besichtigungen mit Rücksicht auf Mieter und Betrieb, Verhandlung über Preis, Übergabetermin und Gewährleistung.
- Notar und Übergabe. Kaufvertrag mit Regelung zu Mieten, Kautionen, Nebenkostenabgrenzung und Umsatzsteuer, Übergabeprotokoll, Information der Mieter.
Den vollständigen Ablauf für Anlageobjekte beschreiben wir auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen, die ausdrücklich auch Wohn- und Geschäftshäuser abdeckt.
FAQ – Häufige Fragen zum Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern
Wie wird ein Wohn- und Geschäftshaus bewertet?
Nach dem Ertragswertverfahren, getrennt nach Wohn- und Gewerbeanteil. Für beide Teile werden die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten und ein zum Risiko passender Liegenschaftszins angesetzt. Dazu kommt der Bodenwert. Der Gewerbemietvertrag hat dabei großen Einfluss auf das Ergebnis.
Ist ein leerstehendes Ladenlokal ein Problem beim Verkauf?
Es mindert den Wert, verhindert den Verkauf aber nicht. Entscheidend ist, ob die Fläche realistisch neu vermietet oder umgenutzt werden kann. Manche Käufer sehen gerade darin eine Chance. Wichtig ist eine ehrliche Darstellung und ein Angebotspreis, der die Situation berücksichtigt.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Erst, wenn es nötig ist. Wir sprechen zunächst vorgemerkte Käufer an und organisieren Besichtigungen rücksichtsvoll. Die Mietverträge gehen unverändert auf den Käufer über; die Mieter werden nach der Beurkundung informiert.
Muss ich den Verkaufsgewinn versteuern?
Im Privatvermögen ist der Gewinn nach mehr als zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG). Bei kürzerer Haltedauer, Betriebsvermögen oder mehreren Verkäufen in wenigen Jahren sollten Sie Ihren Steuerberater einbinden.
Fazit
Ein Wohn- und Geschäftshaus verlangt beim Verkauf den Blick auf zwei Märkte zugleich. Wer die Gewerbeeinheit mit ihrem Mietvertrag richtig einordnet, die Wohnungen sauber dokumentiert und die richtigen Käufer direkt anspricht, erzielt einen Preis, der die Stärke der Mischung abbildet. Mit Marktkenntnis seit 2004 in Osnabrück und Bünde und der Zusammenarbeit mit dem Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV), begleiten wir Sie von der ersten Zahl bis zur Übergabe.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.