Immobilienlexikon
Ertragswertverfahren
Bewertungsverfahren, das den Wert einer vermieteten Immobilie aus ihren dauerhaft erzielbaren Erträgen ableitet.
Definition
Was bedeutet Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist das übliche Verfahren für vermietete Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büros, Ladenlokale und vermietete Hallen. Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; es bleibt der Reinertrag. Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, der Rest wird mit dem Liegenschaftszins über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Zum so ermittelten Gebäudeertragswert kommt der Bodenwert hinzu. Geregelt ist das Verfahren in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Gewerbeeinheit bringt 60.000 € Jahresnettokaltmiete. Nach Abzug von 20 % Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung bleiben 33.000 € Gebäudereinertrag. Kapitalisiert mit 6,0 % über 30 Jahre und zuzüglich 250.000 € Bodenwert ergibt sich ein Ertragswert von rund 704.000 €.
Häufige Fragen
Ertragswertverfahren: Das fragen unsere Leser
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Immer dann, wenn eine Immobilie üblicherweise zur Erzielung von Erträgen gehalten wird: bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern führt dagegen meist das Sachwertverfahren, bei Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, teilt den Kaufpreis einfach durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist ein grober Vergleichsmaßstab. Das Ertragswertverfahren rechnet genauer: Es berücksichtigt Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und einen zur Objektart passenden Liegenschaftszins.
Welche Miete wird im Ertragswertverfahren angesetzt?
Die marktüblich erzielbare Miete, nicht automatisch die tatsächlich gezahlte. Liegt die Vertragsmiete deutlich über oder unter dem Marktniveau, wird das als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt, zum Beispiel durch einen Zu- oder Abschlag für die Restlaufzeit des Mietvertrags.
Verwandte Begriffe