Bewertungstool
Aktuelle Preisspannen für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Osnabrück – und eine persönliche Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort. Kostenlos, unverbindlich, Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden.
Bewertungsgrundlage
Wir kombinieren aktuelle Vergleichswerte aus der Region mit eigener Marktkenntnis und über 20 Jahren Erfahrung. Das Ergebnis ist eine belastbare Preisspanne für Verkauf oder Vermietung.
Preisspannen 2026
Die verlässlichsten Zahlen stammen nicht aus den Portalen, sondern aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen, die die Gutachterausschüsse auswerten. Zum Vergleich nennen wir dazu die Angebotspreise aus unserem Marktbericht.
2.750 €/m²
Bestand (Baujahre 1991–2010), Neubau 5.390 €/m²
Mittlere beurkundete Kaufpreise in Osnabrück. In den Portalen liegen die Angebotspreise bei rund 2.900 bis 3.200 €/m²; die Spanne reicht von etwa 1.800 €/m² in einfachen Lagen bis über 5.500 €/m² für Neubau- und Premiumwohnungen am Westerberg.
Quelle: Gutachterausschuss (Landesgrundstücksmarktdaten 2026) · unser Marktbericht Q3 2026
400.000 €
mittlerer Kaufpreis, freistehend (Vorjahr 408.000 €)
Bezogen auf die Wohnfläche liegen die Angebotspreise für Häuser in Osnabrück bei rund 2.850 bis 3.600 €/m². Gepflegte Häuser in gefragten Stadtteilen erzielen deutlich mehr, sanierungsbedürftige Objekte in Randlagen entsprechend weniger.
Quelle: Gutachterausschuss (Landesgrundstücksmarktdaten 2026) · unser Marktbericht Q3 2026
310 €/m²
mittlerer Kaufpreis für Bauplätze
Bauland ist in Osnabrück teuer: Der mittlere Preis für einen Bauplatz im individuellen Wohnungsbau liegt mehr als doppelt so hoch wie im Landesdurchschnitt (139 €/m²). Den amtlichen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück zeigt das Portal BORIS.NI kostenlos – er beziffert aber nur den Boden, nicht das Gebäude.
Quelle: Gutachterausschuss (Landesgrundstücksmarktdaten 2026)
Warum die Spannen so breit sind: Ein Mittelwert von 400.000 Euro bedeutet, dass Häuser deutlich darüber und deutlich darunter verkauft wurden. Den größten Unterschied macht der Stadtteil, danach kommen Grundstück, Baujahr und Zustand – ein modernisiertes Haus erzielt einen anderen Preis als ein gleich großes mit Sanierungsstau. Und Heizung, Dämmung und Energieausweis sind für viele Käufer inzwischen kaufentscheidend. Deshalb ist der Mittelwert ein Anhaltspunkt, aber noch kein Preis für Ihr Haus.
Der Westerberg ist mit durchschnittlich rund 3.850 bis über 5.100 €/m² die teuerste Lage der Stadt. Gefragte Familienlagen wie die Wüste, Weststadt, Sutthausen und Hellern bewegen sich dazwischen, der Schinkel markiert mit rund 2.200 bis 2.600 €/m² den Einstieg. Im Umland – etwa in Bissendorf, Georgsmarienhütte, Hasbergen oder Bad Iburg – sind vergleichbare Objekte spürbar günstiger als im Stadtgebiet (Angebotspreise, Stand Juni/Juli 2026).
Alle amtlichen Kaufpreise mit Einordnung finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienpreise Osnabrück 2026, die aktuellen Angebotspreise, Mieten und Zinsen in unserem Marktbericht Q3 2026.
Quellen: Landesgrundstücksmarktdaten 2026 der niedersächsischen Gutachterausschüsse (mittlere Kaufpreise, Kaufverträge 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025, vorgestellt am 2. Februar 2026); Angebotspreise der großen Immobilienportale laut Marktbericht Q3 2026 von Haseland Immobilien, Stand Juni/Juli 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Bewertung im Einzelfall.
Rechenbeispiel
Vereinfachtes Beispiel für eine Bestandswohnung mit 80 m² Wohnfläche, Baujahr 1998, in einer gefragten Osnabrücker Wohnlage. Die Zahlen sind frei gewählt und zeigen nur den Rechenweg des Vergleichswertverfahrens.
Zuerst suchen wir tatsächlich beurkundete Verkäufe ähnlicher Wohnungen aus der Nachbarschaft und rechnen sie auf den Quadratmeter um. Dann passen wir den Mittelwert an das an, was die Vergleichsobjekte von Ihrer Wohnung unterscheidet: Modernisierungen, Geschoss, Ausrichtung, Lage in der Straße. Das Ergebnis ist bewusst eine Spanne, kein Punktwert – denn Käufer zahlen je nach Nachfrage mal etwas mehr, mal etwas weniger. Der Angebotspreis wird dann innerhalb dieser Spanne festgelegt.
Bei Einfamilienhäusern ergänzen wir das Vergleichswertverfahren in der Regel um das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Gebäudewert), bei vermieteten Objekten um das Ertragswertverfahren – so prüfen wir das Ergebnis gegen.
| Vergleichsverkauf 1: 82 m², verkauft für 229.600 € | 2.800 €/m² |
| Vergleichsverkauf 2: 78 m², verkauft für 210.600 € | 2.700 €/m² |
| Vergleichsverkauf 3: 90 m², verkauft für 265.500 € | 2.950 €/m² |
| = Mittelwert der Vergleichspreise (gerundet) | 2.800 €/m² |
| Zuschlag Zustand: Bad und Fenster 2021 erneuert (+5 %) | 2.940 €/m² |
| Abschlag Lage: Erdgeschoss an befahrener Straße (−3 %) | 2.850 €/m² |
| = Vergleichswert je m² mit Spanne von ±3,5 % | 2.750–2.950 €/m² |
| = Preisspanne für 80 m² Wohnfläche | 220.000–236.000 € |
Beispielrechnung, keine Bewertung im Einzelfall. Die Werte liegen bewusst im Bereich der Osnabrücker Kaufpreise für Bestandswohnungen (Gutachterausschuss: 2.750 €/m² im Mittel; Angebotspreise rund 2.900–3.200 €/m²).
Ablauf
Sie beantworten wenige Fragen zu Lage, Objektart, Fläche und Baujahr. An Werktagen melden wir uns in der Regel innerhalb von 24 Stunden mit einer ersten Preisspanne.
Ein Makler aus unserem Team sieht sich Haus oder Wohnung persönlich an: Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Grundstück und Umfeld – das, was kein Online-Rechner erkennen kann.
Sie erhalten eine nachvollziehbar begründete Preisspanne mit Vergleichsobjekten aus Osnabrück und Umgebung – und eine ehrliche Empfehlung, ob und wann sich ein Verkauf lohnt.
Verfahren
Je nach Objektart kommt eines der drei anerkannten Bewertungsverfahren zum Einsatz – häufig prüfen wir das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren gegen.
Der Wert ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Üblich bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken.
Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an Alter, Zustand und Marktlage. Üblich bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Maßgeblich sind die dauerhaft erzielbaren Mieten. Üblich bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien.
Ob Altbauwohnung am Westerberg, Reihenhaus in der Wüste oder Einfamilienhaus in Voxtrup: In Osnabrück unterscheiden sich die Preise von Stadtteil zu Stadtteil deutlich. Deshalb vergleichen wir Ihre Immobilie mit Verkäufen aus der direkten Nachbarschaft. Die aktuellen Kaufpreise und Mieten finden Sie in unserem Marktbericht für Osnabrück. Mehr zu einzelnen Lagen:
Westerberg · Wüste · Hellern · Voxtrup · Sutthausen · Schinkel · Wallenhorst · Bramsche · Melle · Bad Iburg · Bünde
Zwei Wege
Die kostenlose Bewertung beantwortet die Frage „Was bekomme ich am Markt?". Das Gutachten beantwortet „Was ist es wert?" – belastbar für Dritte. Welche Antwort Sie brauchen, hängt vom Anlass ab.
Reicht in den meisten Fällen
Begründete Preisspanne mit Vergleichsobjekten und Empfehlung zum Angebotspreis – kostenlos und unverbindlich.
Nötig, wenn Dritte den Wert prüfen
Schriftliches Gutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV mit Herleitung – geeignet zur Vorlage bei Gerichten, Behörden und Finanzämtern. Eigenständiger Auftrag, Honorar nach Wert und Aufwand, Angebot vorab.
Beides bieten wir im Verbund an: die kostenlose Marktpreiseinschätzung durch Haseland Immobilien, das Verkehrswertgutachten durch das Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz in Osnabrück. Marc-André Lasarz ist Geschäftsführer von Haseland Immobilien und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV). Die Marktpreiseinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Mehr zu Gutachtenarten und Anlässen auf unserer Seite Sachverständigen-Service.
Vertrauen
Daten bleiben in der EU, kein Wiederverkauf.
Erstbewertung ohne versteckte Folgekosten.
Keine automatische Beauftragung – Sie entscheiden.
Nächste Schritte
Häufige Fragen
Die Ersteinschätzung des Marktwerts ist bei uns kostenlos und unverbindlich – sowohl online über das Bewertungstool als auch bei einem persönlichen Vor-Ort-Termin in Osnabrück oder Bünde. Kosten entstehen nur, wenn Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV beauftragen; das ist ein separater, ausdrücklich vereinbarter Auftrag.
Die Online-Ersteinschätzung dauert nur wenige Minuten. Nach dem Ausfüllen melden wir uns an Werktagen in der Regel innerhalb von 24 Stunden mit einer ersten Preisspanne. Eine ausführliche, vor Ort geprüfte Bewertung mit belastbarer Wertspanne erstellen wir meist innerhalb weniger Tage nach dem Besichtigungstermin.
Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Objektart, Wohn- bzw. Grundstücksfläche und Baujahr. Für eine genaue Bewertung sind Grundrisse, Wohnflächenberechnung, ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis sowie Angaben zu Modernisierungen hilfreich – fehlt etwas, unterstützen wir bei der Beschaffung.
Wir kombinieren aktuelle Vergleichswerte aus der Region mit Lage, Baujahr, Modernisierungsstand, Wohn- und Grundstücksfläche, Energieeffizienz sowie rechtlichen Faktoren wie Lasten oder Sondernutzungsrechten. Grundlage sind marktübliche Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) und über 20 Jahre regionale Markterfahrung.
Die Online-Bewertung liefert eine erste Preisspanne auf Basis weniger Eckdaten. Sie kann weder den Zustand noch Ausstattung, Modernisierungen oder die genaue Lage in der Straße berücksichtigen. Bei der Bewertung vor Ort sehen wir uns die Immobilie persönlich an und gleichen sie mit aktuellen Verkäufen in Osnabrück und Umgebung ab – erst dann ist die Wertspanne belastbar genug für eine Verkaufsentscheidung.
Vor allem vor einem Verkauf, damit der Angebotspreis von Anfang an stimmt. Sinnvoll ist sie aber auch bei Erbschaft oder Schenkung, bei Trennung und Scheidung, vor einer Anschlussfinanzierung oder wenn Sie überlegen, ob sich Verkaufen oder Vermieten mehr lohnt.
Ja. Mit unseren Büros in Osnabrück und Bünde bewerten wir Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien in der Stadt und im Landkreis Osnabrück sowie in Ostwestfalen – zum Beispiel in Wallenhorst, Bramsche, Melle, Bad Iburg, Georgsmarienhütte, Bünde, Spenge und Kirchlengern.
Ja. Aus der kostenlosen Bewertung entsteht keine automatische Beauftragung. Sie entscheiden anschließend frei, ob Sie mit uns verkaufen, vermieten oder zunächst nur informiert bleiben möchten. Ihre Daten bleiben DSGVO-konform in der EU und werden nicht weiterverkauft.
Laut den Landesgrundstücksmarktdaten 2026 der Gutachterausschüsse lag der mittlere Kaufpreis für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus in Osnabrück bei 400.000 Euro (Vorjahr: 408.000 Euro). Bezogen auf die Wohnfläche liegen die Angebotspreise in den Portalen laut unserem Marktbericht Q3 2026 bei rund 2.850 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter. Was Ihr Haus tatsächlich wert ist, hängt von Stadtteil, Grundstück, Baujahr, Zustand und Energieeffizienz ab – einzelne Häuser liegen deutlich über oder unter dem Mittelwert.
Inhaltlich meinen beide Begriffe dasselbe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar wäre. Verkehrswert ist der gesetzliche Begriff aus § 194 BauGB, Marktwert die gebräuchliche und europäische Bezeichnung. Der Unterschied liegt in der Form: Unsere kostenlose Bewertung ist eine Marktpreiseinschätzung als Preisspanne für Ihre Verkaufsentscheidung. Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftliches, förmlich hergeleitetes Dokument eines Sachverständigen, das Sie bei Finanzamt, Gericht oder Bank vorlegen können – bei uns erstellt es das Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz als eigenständigen Auftrag.
Nach unserem Marktbericht Q3 2026 ist der Westerberg mit durchschnittlich rund 3.850 bis über 5.100 Euro pro Quadratmeter die teuerste Lage der Stadt. Gefragte Familienlagen wie Wüste, Weststadt, Sutthausen und Hellern bewegen sich dazwischen, Schinkel markiert mit rund 2.200 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter den Einstieg. Im Umland – etwa Bissendorf, Georgsmarienhütte, Hasbergen oder Bad Iburg – sind vergleichbare Objekte spürbar günstiger als im Stadtgebiet.