Für Wohnungseigentümer in Osnabrück
Beim Wohnungsverkauf kaufen Interessenten nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Deshalb prüfen sie Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage und Protokolle genau. Wir bereiten das vorab mit Ihnen auf – so entstehen beim Notar keine Überraschungen.
Worauf es ankommt
Zu jeder Eigentumswohnung gehört eine Eigentümergemeinschaft mit eigenen Regeln, Kosten und Beschlüssen. Genau danach fragen Käufer und ihre Banken – und genau hier entscheidet sich, ob ein Verkauf ruhig läuft.
Sie legen fest, was zu Ihrer Wohnung gehört – Keller, Stellplatz, Sondernutzungsrecht an Garten oder Terrasse – und welche Regeln im Haus gelten. Käufer und Banken prüfen sie genau; wir lesen sie vorab mit Ihnen.
Wie hoch ist das monatliche Hausgeld, wie viel liegt in der Rücklage? Die Antworten stehen in Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht der Verwaltung. Eine solide Rücklage und nachvollziehbare Zahlen schaffen Vertrauen.
Stehen Dachsanierung, Heizungstausch oder eine Sonderumlage an? Käufer lesen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung. Wir sehen sie vorher durch, damit beschlossene Maßnahmen offen im Exposé stehen.
Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer an, eine vermietete vor allem Kapitalanleger. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
So gehen wir vor
Klare Schritte – und die WEG-Unterlagen von Anfang an im Blick.
Lage, Etage, Zustand, Ausstattung und das Haus drumherum: Wir ermitteln einen marktgerechten Preis aus Vergleichsverkäufen und den Daten des Gutachterausschusses.
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis des Gebäudes. Fehlt etwas, fordern wir es mit Ihrer Vollmacht bei der Hausverwaltung an.
Profi-Fotos, Grundriss und alle Pflichtangaben. Zuerst sprechen wir vorgemerkte Suchkunden an, danach – wenn Sie möchten – die Immobilienportale.
Nur Interessenten mit geprüfter Finanzierung. Fragen zu Hausgeld, Rücklage und Beschlüssen beantworten wir mit den passenden Belegen; bei vermieteten Wohnungen stimmen wir Termine mit dem Mieter ab.
Ist im Grundbuch eine Veräußerungszustimmung eingetragen (§ 12 WEG), holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Wir begleiten bis zur Übergabe und informieren die Verwaltung über den Eigentümerwechsel.
Makler · Verwaltung · Bewertung
Zu unserem Verbund gehört mit Malos Immobilien eine Hausverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften in Osnabrück. Wir wissen deshalb, wie Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Beschluss-Sammlungen aufgebaut sind – und welche Fragen Käufer und Banken dazu stellen.
Für die Bewertung arbeiten wir mit dem Sachverständigenbüro Marc-André Lasarz zusammen. Wird ein Gutachten gebraucht, etwa bei einer Erbschaft oder Scheidung, bekommen Sie es aus einer Hand.
Vorbereitung
Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer der Preis. Was fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen.
Noch nicht sicher, ob Sie verkaufen?
30 Minuten mit Marc-André Lasarz – unverbindlich, kostenlos und ohne Verkaufsdruck. Sie schildern Ihre Situation, wir sagen ehrlich, was wir tun würden. Mehr nicht.
Häufige Fragen
Das hängt vor allem von Lage und Stadtteil, Etage, Größe, Ausstattung (Balkon, Aufzug, Stellplatz), Baujahr und energetischem Zustand des Hauses ab – und davon, wie gut die Gemeinschaft wirtschaftet: Hausgeld, Rücklage und anstehende Sanierungen fließen in den Preis ein. Wir ermitteln den Wert kostenlos aus Vergleichsverkäufen, den Daten des Gutachterausschusses und einer Besichtigung vor Ort.
Neben Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis brauchen Sie die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, den Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht. Vieles davon hat Ihre Hausverwaltung; auf Wunsch fordern wir es mit Ihrer Vollmacht an.
Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie wird beim Verkauf nicht ausgezahlt, sondern bleibt in der Gemeinschaft. Für Käufer ist eine solide Rücklage ein gutes Zeichen, weil anstehende Arbeiten dann seltener über Sonderumlagen bezahlt werden müssen.
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet sie in der Regel, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Was zwischen Ihnen und dem Käufer gilt, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich regeln. Deshalb gehören beschlossene Maßnahmen und Umlagen offen auf den Tisch – das schützt beide Seiten vor Streit nach dem Notartermin.
Grundsätzlich nicht. Steht im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, braucht der Verkauf zwar die Zustimmung – meist des Verwalters. Sie darf aber nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Die Zustimmung holt in der Regel der Notar ein.
Nein. Bei Eigentumswohnungen gilt der Energieausweis für das ganze Gebäude; meist liegt er bei der Hausverwaltung. Die wichtigsten Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen, und bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Fehlt er oder ist er abgelaufen, klären wir mit Ihrer Verwaltung, wie er erstellt wird.
Ja. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen interessieren vor allem Kapitalanleger, die auf Miete, Hausgeld und Rücklage schauen. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf oft ein Vorkaufsrecht. Besichtigungen stimmen wir rücksichtsvoll mit Ihrem Mieter ab.
Bei privat gehaltenen Wohnungen ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Bei vermieteten Wohnungen zählt allein die Zehnjahresfrist. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Unser Maklerhonorar fällt nur im Erfolgsfall an, also erst mit dem notariellen Kaufvertrag; die Konditionen vereinbaren wir vorab schriftlich mit Ihnen.
Hinweis: Steuerliche und rechtliche Aussagen auf dieser Seite sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
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