Grunderwerbsteuer sparen: Legale Wege für Käufer (2026)

Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf der größte Posten neben dem Kaufpreis – bei einem Einfamilienhaus schnell ein fünfstelliger Betrag, der in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt werden muss. Kein Wunder, dass viele Käufer fragen, wie sie dabei sparen können. Die ehrliche Antwort: Tricks gibt es kaum, aber einige legale Spielräume, die man kennen sollte. Dieser Ratgeber zeigt, was 2026 in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen gilt, wann gar keine Grunderwerbsteuer anfällt – und welche alten Spartipps nicht mehr funktionieren.

Das Wichtigste in Kürze

• Steuersatz: 5 Prozent in Niedersachsen (Osnabrück, Landkreis Osnabrück), 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen (Bünde, Kreis Herford, Tecklenburger Land) – Stand 1. November 2026.
• Steuerfrei sind Käufe zwischen Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern und zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), außerdem Erbschaft, Schenkung und die Aufteilung unter Miterben.
• Inventar wie Einbauküche oder Möbel kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Nicht mehr sparen lässt sich über die anteilige Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung (Bundesfinanzhof, 2020).
• Kein Freibetrag für Ersterwerber: Er wird seit Jahren diskutiert, ist aber nicht Gesetz.

1. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Für unsere Region heißt das:

• Niedersachsen: 5 Prozent der Gegenleistung, also im Regelfall des Kaufpreises – unverändert seit dem 1. Januar 2014 (Landesamt für Steuern Niedersachsen).
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent für alle Verträge seit dem 1. Januar 2015 (Finanzverwaltung NRW).

Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt – nicht, wo Sie wohnen. Die Steuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag und ist einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Mit welchen weiteren Kosten Sie rechnen müssen, zeigt unser Ratgeber Kaufnebenkosten Niedersachsen 2026.

Und der Freibetrag für Ersterwerber? Ein Freibetrag für Familien, die ihr erstes Eigenheim kaufen, wird politisch seit Jahren gefordert. Geltendes Recht ist er nicht (Stand 1. November 2026): Das Grunderwerbsteuergesetz kennt keinen solchen Freibetrag, und die Länder dürfen nur den Steuersatz festlegen.

2. Steuerfrei innerhalb der Familie und beim Erbe

Die wirksamste „Ersparnis" ist eine gesetzliche Befreiung. § 3 GrEStG nimmt unter anderem diese Vorgänge von der Steuer aus:

• Kauf zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
• Kauf durch Verwandte in gerader Linie – also Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern –, auch durch Stiefkinder sowie die Ehegatten all dieser Personen (z. B. Schwiegersohn)
• Übertragung an den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung
• Erbschaft und Schenkung sowie die Aufteilung eines Nachlassgrundstücks unter Miterben
• Erwerbe mit einem Wert von höchstens 2.500 Euro (Freigrenze)

Nicht befreit sind dagegen Käufe zwischen Geschwistern, von Onkel oder Tante, zwischen nicht verheirateten Lebensgefährten oder unter Freunden. Kauft der Bruder dem anderen dessen Hälfte am Elternhaus ab, fällt Grunderwerbsteuer an – es sei denn, beide sind Miterben und teilen den Nachlass auf.

Bei Schenkungen innerhalb der Familie entfällt zwar die Grunderwerbsteuer, dafür kann Schenkungsteuer anfallen. Wie die Freibeträge funktionieren, erklären wir im Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien.

3. Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen

Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück mit Gebäude an. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Möbel, Lampen oder Gartengeräte gehören nicht dazu (Landesamt für Steuern Niedersachsen). Werden sie mitverkauft und im notariellen Kaufvertrag mit einem eigenen Preis ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage.

Beispiel: Ein Haus kostet 350.000 Euro, davon entfallen laut Kaufvertrag 8.000 Euro auf die Einbauküche und einige Möbel. Versteuert werden nur 342.000 Euro. Die Ersparnis beträgt in Niedersachsen 400 Euro, in NRW 520 Euro.

Damit das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert, gilt:

1. Realistische Werte ansetzen: Maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Eine zehn Jahre alte Küche ist nicht mehr so viel wert wie beim Einbau. Eine Liste der Gegenstände mit nachvollziehbaren Preisen hilft bei Rückfragen.
2. Finanzierung im Blick behalten: Banken finanzieren in der Regel nur das Haus selbst, nicht das Inventar. Ein hoher Inventaranteil kann deshalb mehr Eigenkapital erfordern.

4. Dieser alte Tipp gilt nicht mehr: die Erhaltungsrücklage

Früher hieß es oft, Käufer einer Eigentumswohnung könnten die anteilige Instandhaltungsrücklage (heute: Erhaltungsrücklage) der Eigentümergemeinschaft vom Kaufpreis abziehen. Das ist überholt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Rücklage den Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer nicht mindert, weil sie Vermögen der Eigentümergemeinschaft bleibt und nicht auf den Käufer übergeht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).

5. Neubau: Grundstück und Hausbau getrennt?

Wer ein Grundstück kauft und darauf baut, zahlt Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis. Anders ist es, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag zusammengehören – etwa weil Sie das Grundstück nur mit einem bestimmten Haus des Bauträgers bekommen. Dann behandelt das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerb und besteuert auch die Baukosten. Entscheidend ist der Einzelfall; können Sie nach dem Grundstückskauf frei wählen, wer Ihr Haus baut, spricht das gegen einen einheitlichen Erwerb. Lassen Sie die Verträge vor der Unterschrift prüfen.

6. Wenn der Kauf platzt oder der Preis sinkt

Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren einvernehmlich oder per Rücktritt rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, erstattet das Finanzamt die Steuer auf Antrag. Wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nachträglich herabgesetzt oder wegen eines Mangels gemindert, wird die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt (§ 16 GrEStG). Den Antrag müssen Sie selbst stellen.

7. Vermieter: Grunderwerbsteuer steuerlich nutzen

Wer eine Immobilie zum Vermieten kauft, kann die Grunderwerbsteuer zwar nicht sofort absetzen, aber als Teil der Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA) geltend machen – allerdings nur für den Gebäudeanteil, nicht für den Grund und Boden. Umso wichtiger ist eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Boden. Besprechen Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

Übrigens: Gestaltungen über den Kauf von Gesellschaftsanteilen (sogenannte Share Deals) sind seit 2021 deutlich eingeschränkt – Grunderwerbsteuer fällt bereits an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an neue Gesellschafter übergehen. Für private Käufer ist das ohnehin kein Weg.

FAQ – Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Osnabrück und in Bünde? In Osnabrück und im ganzen Land Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises, in Bünde und im übrigen Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Stand 1. November 2026).

Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern kaufe? Nein. Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel – sind nach § 3 GrEStG steuerfrei, ebenso Käufe zwischen Ehegatten. Zwischen Geschwistern fällt die Steuer dagegen an.

Gibt es 2026 einen Freibetrag für Erstkäufer? Nein. Ein solcher Freibetrag wird diskutiert, ist aber nicht beschlossen. Es gilt der volle Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.

Kann ich die Einbauküche aus dem Kaufpreis herausrechnen? Ja, wenn sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen wird. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf scheitert? Wird der Vertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht und ist das Eigentum noch nicht übergegangen, erstattet das Finanzamt die Steuer auf Antrag.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht wegzaubern, aber gezielt verringern: durch die Befreiungen innerhalb der Familie, durch sauber ausgewiesenes Inventar und durch durchdachte Verträge beim Neubau. Alte Tipps wie der Abzug der Erhaltungsrücklage funktionieren nicht mehr. Wer in unserer Region zwischen Niedersachsen und NRW sucht, sollte zudem den Unterschied von 1,5 Prozentpunkten einkalkulieren. Haseland Immobilien begleitet Käufer seit 2004 in Osnabrück, im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen – von der Besichtigung bis zum Notartermin.

Sie suchen eine Immobilie in der Region? Hinterlegen Sie Ihren Suchauftrag, dann melden wir uns, sobald ein passendes Objekt frei wird.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand 1. November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.

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