Grundsteuer in Niedersachsen & NRW: Das gilt jetzt (2026)

Die Grundsteuerreform ist keine Zukunftsmusik mehr: Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer überall in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. Für unsere Region ist das besonders spannend, denn sie liegt in zwei Bundesländern mit unterschiedlichen Modellen – Osnabrück und das Osnabrücker Land in Niedersachsen, Bünde, Spenge, der Kreis Herford und das Tecklenburger Land in Nordrhein-Westfalen. Dieser Beitrag erklärt, wie die neue Grundsteuer in beiden Ländern funktioniert, was Sie bei Bescheiden und Änderungen beachten müssen und welche Rolle die Grundsteuer beim Verkauf spielt (Stand 1. November 2026).

Das Wichtigste in Kürze

• Seit 2025 neues Recht: Die alten Einheitswerte von 1964 sind Geschichte. Gezahlt wird seit dem 1. Januar 2025 nach den neuen Werten.
• Niedersachsen: eigenes Flächen-Lage-Modell – maßgeblich sind Grundstücks- und Gebäudeflächen und die Lage, nicht der Wert der Immobilie.
• NRW: Bundesmodell – hier zählt ein typisierter Wert (Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr, Durchschnittsmiete). Kommunen dürfen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festlegen.
• Hebesatz entscheidet: Wie viel Sie zahlen, bestimmt am Ende Ihre Stadt oder Gemeinde. In Osnabrück beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B seit 2025 545 Prozent.
• Änderungen melden: Anbau, Abriss oder Nutzungsänderung bis zum 31. März des Folgejahres anzeigen. Ein Verkauf oder Erbfall muss nicht gemeldet werden.

1. Warum es die Reform gab

Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt: Die Werte stammten im Westen aus dem Jahr 1964 und bildeten die tatsächlichen Verhältnisse längst nicht mehr ab. Bund und Länder haben daraufhin neue Regeln geschaffen. Über eine Öffnungsklausel durften die Länder eigene Modelle wählen – davon hat unter anderem Niedersachsen Gebrauch gemacht, NRW wendet das Bundesmodell an.

Alle Eigentümer mussten deshalb 2022/2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Inzwischen liegen die neuen Bescheide vor, und seit 2025 wird nach ihnen gezahlt. Viele Kommunen hatten zugesagt, die Reform aufkommensneutral umzusetzen: Insgesamt soll nicht mehr Grundsteuer eingenommen werden als vorher. Für den einzelnen Eigentümer kann die Steuer trotzdem steigen oder sinken, weil sie neu verteilt wird.

2. Niedersachsen: das Flächen-Lage-Modell

In Osnabrück, Melle, Bramsche, Wallenhorst und im ganzen Landkreis gilt das Niedersächsische Grundsteuergesetz. Es fragt nicht, was Ihre Immobilie wert ist, sondern rechnet mit Flächen und Lage. Laut Landesamt für Steuern Niedersachsen gelten diese festen Beträge:

• Grund und Boden: 0,04 Euro je Quadratmeter
• Wohnfläche: 0,50 Euro je Quadratmeter, davon werden 70 Prozent angesetzt – effektiv also 0,35 Euro
• Nutzfläche anderer Nutzung (z. B. Gewerbe): 0,50 Euro je Quadratmeter

Diese Summe wird mit dem Lage-Faktor multipliziert. Er vergleicht den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde. In durchschnittlicher Lage liegt er bei 1,0; ist der Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der Gemeindedurchschnitt, beträgt er rund 1,23. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz multipliziert.

Vereinfachtes Beispiel für Osnabrück: Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstück, 140 Quadratmeter Wohnfläche, durchschnittliche Lage (Lage-Faktor 1,0):

Die Stadt Osnabrück hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 aufkommensneutral auf 545 Prozent festgesetzt, für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) auf 350 Prozent (Stadt Osnabrück). Den für Sie gültigen Hebesatz finden Sie immer in Ihrem aktuellen Abgabenbescheid.

Ist das Modell rechtmäßig? Das Niedersächsische Finanzgericht hat das Flächen-Lage-Modell im Juni 2026 in einem Musterverfahren für verfassungsgemäß gehalten (Az. 1 K 38/24). Die Revision läuft beim Bundesfinanzhof (Az. II R 21/26); eine Entscheidung steht noch aus (Bundesfinanzhof – Verfahren zur Grundsteuer).

3. Nordrhein-Westfalen: das Bundesmodell

In Bünde, Spenge, Herford, Ibbenbüren, Lengerich, Lotte und den übrigen NRW-Gemeinden unserer Region gilt das Bundesmodell. Hier ermittelt das Finanzamt einen Grundsteuerwert. Für Wohngrundstücke geschieht das im Ertragswertverfahren mit typisierten Größen: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und eine gesetzlich festgelegte Durchschnittsmiete. Auf diesen Wert wird eine Steuermesszahl angewendet – bei Wohngrundstücken 0,31 Promille (§ 15 GrStG) – und das Ergebnis mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Zwei Besonderheiten in NRW:

• Unterschiedliche Hebesätze: Ein Landesgesetz erlaubt Kommunen seit 2025, für Wohngrundstücke einen niedrigeren Hebesatz festzulegen als für Gewerbe- und andere Nichtwohngrundstücke. Ob das rechtmäßig ist, ist vor den Verwaltungsgerichten umstritten; eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Münster steht noch aus. Einige Kommunen sind deshalb wieder zu einem einheitlichen Hebesatz zurückgekehrt. Welcher Satz bei Ihnen gilt, steht im Bescheid Ihrer Gemeinde.
• Niedrigerer Wert nachweisbar: Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent über dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen – etwa mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (§ 220 Abs. 2 BewG). In Niedersachsen gibt es diese Möglichkeit nicht, weil dort kein Wert, sondern Flächen besteuert werden.

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im November 2025 in drei Urteilen für verfassungsgemäß erklärt. Gegen diese Urteile sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig – bis zu einer Entscheidung gilt das Modell weiter.

4. Drei Bescheide – und wer wofür zuständig ist

Viele Eigentümer sind verunsichert, weil sie mehrere Schreiben bekommen haben. So hängen sie zusammen:

1. Grundsteuerwert- bzw. Äquivalenzbetragsbescheid (Finanzamt): Hier stehen Flächen, Baujahr und – in NRW – der Wert. Fehler bei der Wohnfläche oder Grundstücksgröße werden hier korrigiert.
2. Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): rechnet daraus den Messbetrag aus.
3. Grundsteuerbescheid (Stadt oder Gemeinde): multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz und nennt die Zahlungstermine.

Stimmt etwas mit den Flächen nicht, ist das Finanzamt Ihr Ansprechpartner, nicht die Gemeinde. Entdecken Sie einen Fehler erst jetzt, wenden Sie sich mit einer Berichtigung an das Finanzamt. Gegen neue Bescheide gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat.

5. Änderungen am Haus melden – Verkauf und Erbe nicht

Haben Sie angebaut, ein Gebäude abgerissen, das Dachgeschoss ausgebaut oder die Nutzung geändert (z. B. Wohnung in Büro), müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen. Alle Änderungen eines Jahres werden gesammelt bis zum 31. März des Folgejahres gemeldet. Ein reiner Eigentümerwechsel durch Verkauf, Schenkung oder Erbe muss dagegen nicht angezeigt werden – das Finanzamt erfährt davon automatisch. Die Anzeige geben Sie elektronisch über ELSTER ab; für Niedersachsen gibt es dort ein eigenes Formular.

6. Grundsteuer beim Verkauf und bei der Vermietung

Beim Verkauf: Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Die Gemeinde fordert die Steuer für das laufende Jahr deshalb vom bisherigen Eigentümer. Im notariellen Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Käufer die Grundsteuer ab dem Tag der Übergabe trägt und dem Verkäufer den Anteil erstattet. Ab dem folgenden Jahr schreibt die Gemeinde den neuen Eigentümer an.

Für Käufer: Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten einer Immobilie. Planen Sie sie neben den einmaligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar von Anfang an ein.

Für Vermieter: Die Grundsteuer kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Steigt sie durch die Reform, steigen auch die Nebenkosten der Mieter.

Wie sich steigende Hebesätze in den vergangenen Jahren entwickelt haben, lesen Sie in unserem Beitrag Zahlreiche Städte erhöhen die Grundsteuer. Und wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, beraten wir Sie gern persönlich: ➡️ Immobilie verkaufen mit Haseland

FAQ – Häufige Fragen zur Grundsteuer

Seit wann gilt die neue Grundsteuer? Seit dem 1. Januar 2025. Seitdem wird in ganz Deutschland nach den neuen Grundsteuerwerten bzw. in Niedersachsen nach den neuen Äquivalenzbeträgen gezahlt.

Warum zahle ich in Osnabrück anders als in Bünde? Osnabrück liegt in Niedersachsen und rechnet mit dem Flächen-Lage-Modell, Bünde liegt in NRW und nutzt das wertabhängige Bundesmodell. Außerdem legt jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz fest.

Muss ich dem Finanzamt melden, dass ich mein Haus verkauft habe? Nein. Ein Eigentümerwechsel durch Verkauf, Schenkung oder Erbe wird dem Finanzamt automatisch bekannt. Melden müssen Sie nur bauliche oder Nutzungsänderungen – bis zum 31. März des Folgejahres.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs? Gegenüber der Gemeinde der Eigentümer, der am 1. Januar im Grundbuch stand. Käufer und Verkäufer teilen die Steuer üblicherweise über den Kaufvertrag ab dem Übergabetag auf.

Kann ich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert vorgehen? In NRW ja: Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent über dem tatsächlichen Wert, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen. In Niedersachsen zählen Flächen und Lage; dort lohnt vor allem die Prüfung der angegebenen Flächen.

Fazit

Die neue Grundsteuer gilt seit 2025 – in Niedersachsen nach Flächen und Lage, in NRW nach einem typisierten Wert. Prüfen Sie Ihre Bescheide auf richtige Flächen, melden Sie bauliche Änderungen fristgerecht und berücksichtigen Sie die Grundsteuer beim Kauf und Verkauf. Haseland Immobilien ist seit 2004 auf beiden Seiten der Landesgrenze tätig – in Osnabrück, im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen – und kennt die Unterschiede aus der Praxis. Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist?

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand 1. November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.

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