Gebäudemodernisierungsgesetz: Das gilt für Eigentümer (2026)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt es unter diesem Namen nicht mehr: Seit dem 29. Juli 2026 heißt es „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GModG). Mit dem neuen Namen haben sich auch wichtige Inhalte geändert – vor allem beim Heizungstausch. Andere Pflichten, etwa rund um den Energieausweis beim Hausverkauf, gelten unverändert weiter. Hier lesen Sie, was das Gebäudemodernisierungsgesetz heute für Eigentümer, Käufer und Verkäufer in Osnabrück, Bünde und der Region bedeutet (Stand: 1. November 2026).

Das Wichtigste in Kürze

• Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis (§ 80) und zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87) sind gleich geblieben.
• Weggefallen sind die frühere 65-%-Erneuerbare-Regel für neue Heizungen (§ 71 alt) und die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel (§ 72 alt).
• Wer eine Heizung ersetzt, wählt jetzt aus zehn Erfüllungsoptionen (§ 42). Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen (§ 43).
• Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen.
• Käufer älterer Häuser müssen ggf. innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen (heute § 35).

1. Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Was passiert ist

Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. November 2020 in Kraft und fasste damals die Energieeinsparverordnung (EnEV) und weitere Regelwerke zusammen. Durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) wurde es umgebaut und mit Wirkung zum 29. Juli 2026 in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ umbenannt. Den aktuellen Gesetzestext finden Sie weiterhin unter der gewohnten Adresse auf gesetze-im-internet.de/geg.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Viele vertraute Begriffe bleiben, einige Paragrafen haben neue Nummern, und ein Teil der Regeln aus dem sogenannten „Heizungsgesetz“ von 2023 gilt nicht mehr. Eine kurze Begriffserklärung finden Sie auch in unserem Lexikon unter Gebäudemodernisierungsgesetz (früher GEG).

2. Was weggefallen ist

Mit der früheren 65-%-Regel sind auch die Fristen entfallen, die daran geknüpft waren – etwa die Verbindung mit der kommunalen Wärmeplanung. Für Ihre Heizungswahl gelten jetzt die neuen §§ 42 bis 46.

3. Neue Heizung: zehn Erfüllungsoptionen und die „Bio-Treppe“

Wird in einem bestehenden Gebäude eine Heizung ersetzt, nennt § 42 zehn Möglichkeiten, die Anforderungen zu erfüllen – auch in Kombination:

1. Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas
2. elektrische Wärmepumpe
3. Solarthermie-Anlage
4. Biomasseheizung (z. B. Pellets) oder Heizung mit Wasserstoff
5. Wärmepumpen-Hybridheizung
6. Solarthermie-Hybridheizung
7. hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung
8. Stromdirektheizung
9. Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme)
10. eine andere innovative Heizungslösung

Gas- und Ölheizungen dürfen also wieder eingebaut werden. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung in einem Bestandsgebäude neu einbaut, muss aber nach § 43 sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt:

Eine zusätzliche Solarthermie-Anlage oder eine Hybrid-Wärmepumpe kann diese Pflicht unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise erfüllen. Fällt eine alte Heizung irreparabel aus, gibt es eine Übergangszeit von zwölf Monaten (§ 43 Abs. 7). Unser Tipp: Rechnen Sie bei einer neuen Gas- oder Ölheizung die steigenden Bio-Anteile in die Betriebskosten der nächsten Jahre ein – und lassen Sie sich vor der Entscheidung unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale. Einen guten Überblick bietet auch die Verbraucherzentrale zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

4. Bestehende Heizung: Was weiter gilt

Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren. Eine allgemeine Pflicht, alte Kessel nach einer bestimmten Zeit auszutauschen, gibt es nicht mehr. Unverändert gelten unter anderem:

• § 60b und § 60c: In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sind Heizungsprüfung bzw. hydraulischer Abgleich vorgeschrieben – relevant vor allem für Mehrfamilienhäuser und Eigentümergemeinschaften.
• § 69: Werden Heizungs- oder Warmwasserleitungen neu eingebaut oder ersetzt, müssen sie gedämmt werden.

5. Was Käufer wissen sollten

Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, sollte § 35 kennen: Ist die oberste Geschossdecke nicht ausreichend gedämmt (und auch das Dach darüber nicht), muss der neue Eigentümer sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel dämmen. Die Pflicht greift bei Häusern, die der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, erst nach einem Eigentümerwechsel. Sie entfällt, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lassen.

Außerdem sieht § 80 Abs. 4 vor, dass Käufer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn ein dazu Berechtigter es kostenlos anbietet. Nach dem Kaufvertrag erhalten Sie den Energieausweis oder eine Kopie davon.

Planen Sie Modernisierungen nach dem Kauf, lohnt sich ein Blick auf die Förderung (siehe Abschnitt 7) und auf die Finanzierung, etwa über ein KfW-Darlehen für Immobilien in Osnabrück.

6. Was Verkäufer wissen sollten

Für Verkäufer hat sich durch die Umbenennung wenig geändert:

• Energieausweis vorlegen: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis oder eine Kopie zeigen (§ 80 Abs. 4). Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer.
• Gültigkeit: Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3). Prüfen Sie also das Ausstellungsdatum, bevor Sie inserieren.
• Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87): Liegt ein Energieausweis vor, gehören in jedes Inserat die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Energiebedarfs- oder -verbrauchswert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
• Bußgeld: Fehlende Vorlage oder fehlende Pflichtangaben sind Ordnungswidrigkeiten – möglich sind Geldbußen bis zu 10.000 Euro (§ 108).

Der energetische Zustand beeinflusst außerdem, wie Käufer Ihr Haus einschätzen. Was das für den Preis bedeutet, lesen Sie in unserem Ratgeber Unsaniertes Haus verkaufen: Energiezustand und Preis.

➡️ Energieausweis online erstellen lassen

7. Förderung: Antrag immer vor dem Start

Für den Heizungstausch gibt es weiterhin staatliche Förderung, für Privatpersonen insbesondere die Heizungsförderung der KfW (Programm 458). Wichtig: Den Antrag stellen Sie, bevor Sie mit dem Vorhaben beginnen. Der Liefer- oder Leistungsvertrag mit dem Handwerksbetrieb muss dafür eine Bedingung enthalten, die ihn an die Förderzusage knüpft. Die Konditionen wurden 2026 angepasst und sollen 2027 erneut geändert werden – prüfen Sie die aktuellen Fördersätze daher immer direkt bei der KfW bzw. beim BAFA oder mit einem Energieberater.

FAQ – Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch? Inhaltlich ja, aber unter neuem Namen: Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Einige Regeln sind weggefallen, andere – etwa zum Energieausweis – gelten unverändert.

Muss ich meine alte Öl- oder Gasheizung austauschen? Nein. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel (§ 72 alt) ist weggefallen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen? Ja, eine Gas- oder Ölheizung ist eine der zehn Erfüllungsoptionen. Bei einem Einbau nach dem 29. Juli 2026 muss sie aber ab 2029 einen steigenden Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen – von 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040.

Brauche ich beim Hausverkauf weiterhin einen Energieausweis? Ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und Inserate brauchen die Pflichtangaben nach § 87. Fehlt der Ausweis, kümmern wir uns im Zuge Ihres Verkaufs darum.

Was muss ich nach dem Kauf eines älteren Hauses tun? Prüfen Sie, ob die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt ist. Wenn nicht, besteht in der Regel eine Dämmpflicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel (§ 35).

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch: Die frühere 65-%-Regel und die Kessel-Austauschpflicht sind weggefallen, dafür gelten für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029 steigende Bio-Anteile. Für den Immobilienverkauf bleibt das Wichtigste gleich – Energieausweis bei der Besichtigung und Pflichtangaben im Inserat. Haseland Immobilien begleitet Eigentümer seit 2004 in Osnabrück, Bünde und der Region; Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV). Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie mit ihrem heutigen energetischen Zustand wert ist, sprechen Sie uns an.

➡️ Kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand 1. November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.

Foto: © masha_tace/Depositphotos.com