Immobilien gelten nach wie vor als sichere Kapitalanlagen. Vermietete Immobilien sind für Anleger besonders interessant, da sie vom ersten Tag an Mieteinnahmen generieren und man sich nicht um die Vermarktung kümmern muss. Allerdings wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus und die Nachfrage ist geringer als bei nicht vermieteten Immobilien. Beim Verkauf sollten Eigentümer also auf einiges achten.
Kauf bricht nicht Miete
Eigentümer können ihren Mietern nicht einfach kündigen, um die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Der Käufer der Immobilie muss das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen wie bisher übernehmen. Denn das Mietverhältnis ist geschützt. Allerdings kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden, wenn er selbst oder ein enger Familienangehöriger die Immobilie beziehen möchte. Vermieter können Mietern einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. In der Regel nehmen Mieter diesen nur an, wenn sie dafür eine Abfindung und vielleicht zusätzlich eine Aussicht auf eine neue Wohnung erhalten. Hierfür ist es ratsam, einen lokalen Qualitätsmakler zu beauftragen, der eine passende Immobilie sucht und die Verhandlung mit dem Mieter übernimmt.
Mieter frühzeitig informieren – Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen
Um Streit zu vermeiden, der sich nachteilig auf den Verkauf auswirken kann, sollten Eigentümer den Mieter frühzeitig über den Verkauf informieren. Schließlich müssen auch Besichtigungstermine mit ihm vereinbart werden. Zwar haben Eigentümer ein Besichtigungsrecht, die Besuche müssen jedoch mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Es ist auf jeden Fall ratsam, dem Mieter etwas mehr Zeit einzuräumen, um die Immobilie in einem guten Zustand zu präsentieren. Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Eigentümer sind spätestens dann, wenn ein Kaufvertrag aufgesetzt wird, verpflichtet, ihrem Mieter den Vertragsinhalt mitzuteilen. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Er kann die Immobilie dann, zu den gleichen Konditionen wie im Kaufvertrag vereinbart, kaufen.
Zielgruppe und Vermarktung
Es gibt Immobiliensuchende, die hoffen, nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden zu können, um selbst in die Immobilie einzuziehen. In der Regel sind vermietete Immobilie jedoch für Kapitalanleger interessant. Diese wollen die Immobilie nicht bewohnen, sondern Rendite erzielen. Zwar setzen einige Anleger auf leerstehende Immobilien, weil sie hier Modernisierungen durchführen und bei Neuvermietung eine höhere Miete ansetzen können. Andere Anleger sehen dagegen bei vermieteten Immobilien den Vorteil, dass die Mietersuche entfällt und sie sofort Mieteinahmen haben. Diese Voraussetzungen stellen andere Anforderungen an die Vermarktung. Das Exposé ist deutlich wichtiger. Denn Anleger erwarten darin eine Kalkulation der Rendite. Zu deren Berechnung kommt es unter anderem auf die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis an, auf anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel. Experten empfehlen deshalb Verkäufern von vermieteten Immobilien, sich von lokalen Immobilienprofis beraten zu lassen. Diese besitzen auch die nötige Erfahrung, um das Verkaufsgespräch sicher führen zu können. Sie suchen Unterstützung beim rechtssicheren Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. Ihr Haseland Immobilien Team Osnabrück & Bünde
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Kann ich meinem Mieter kündigen, um die Immobilie leer zu verkaufen? Nein. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete": Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen. Er kann nach dem Kauf aber Eigenbedarf anmelden. Ein Mietaufhebungsvertrag (meist gegen Abfindung) ist eine weitere Möglichkeit.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht? Ja, wenn die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird. Nach Mitteilung des Kaufvertragsinhalts hat der Mieter zwei Monate Zeit, zu den gleichen Konditionen zu kaufen. Besichtigungen müssen mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden.
Wer kauft vermietete Immobilien? Meist Kapitalanleger, die Rendite erzielen wollen. Für sie ist ein aussagekräftiges Exposé mit nachvollziehbarer Renditekalkulation (Mieteinnahmen, Kaufpreis, anstehende Sanierungen, Mietspiegel) besonders wichtig.
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