Resthof verkaufen: Wert, Genehmigung & Käufer (2026)

Ein Resthof ist kein normales Haus mit großem Garten. Wer einen Resthof verkaufen möchte, hat es mit Wohnhaus, Scheune, Ställen und oft mit mehreren Hektar Weide oder Acker zu tun – und mit Regeln, die beim Verkauf eines Einfamilienhauses keine Rolle spielen: Außenbereich, Genehmigungspflicht, Höfeordnung. Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen, was ihren Resthof wert macht, welche Hürden es gibt und wer heute solche Anwesen kauft.

1. Was ein Resthof ist – und warum er anders verkauft wird

Als Resthof bezeichnet man eine ehemalige Hofstelle, auf der keine Landwirtschaft mehr betrieben wird. Geblieben sind das Wohnhaus, die Wirtschaftsgebäude und meist ein Teil der Flächen – oft zwischen einem halben und einigen Hektar. Die Bewirtschaftung ist aufgegeben, verpachtet oder auf ein Hobby geschrumpft.

Genau diese Mischung macht den Verkauf besonders:

• Mehrere Gebäude mit unterschiedlichem Zustand: Ein saniertes Wohnhaus neben einer Scheune mit altem Dach – beides fließt in den Wert ein, aber ganz unterschiedlich.
• Lage im Außenbereich: Die meisten Resthöfe liegen außerhalb der Ortslagen. Dort gilt ein eigenes Baurecht, das darüber entscheidet, was ein Käufer mit den Gebäuden anfangen darf.
• Flächen mit eigener Käuferschaft: Für Weide und Acker interessieren sich andere Menschen als für das Wohnhaus.
• Familiengeschichte: Viele Höfe sind seit Generationen im Besitz. Dann spielen Erbfragen und manchmal die Höfeordnung mit hinein.

In unserer Region – vom Südkreis Osnabrück über Melle bis nach Spenge und Bünde – sind Resthöfe eine eigene Immobilienklasse mit einer sehr aktiven Nachfrage. Wie gefragt sie sind, zeigen unsere Ortsratgeber für Spenge und Glandorf; für den Grönegau mit seinen vielen Bauerschaften gibt es einen eigenen Ratgeber Resthof verkaufen in Melle.

2. Was Ihren Resthof wert macht

Einen Resthof kann man nicht über Vergleichsanzeigen bewerten. Es gibt zu wenige vergleichbare Objekte, und kein Hof gleicht dem anderen. In der Praxis setzt sich der Wert aus vier Bausteinen zusammen:

Dazu kommt der Faktor, der Resthöfe von Ackerflächen unterscheidet: der Liebhaberwert. Ein Pferdehalter zahlt für einen Hof mit intakten Boxen, Reitplatz und angrenzender Weide spürbar mehr, als der reine Sachwert hergibt. Umgekehrt drückt eine marode Scheune, die abgerissen werden müsste, den Preis unter das, was Wohnhaus und Grundstück allein wert wären. Eine Einschätzung muss beides abbilden.

Bei Haseland Immobilien schauen wir uns jeden Hof vor Ort an. Auf Wunsch übernimmt Marc-André Lasarz, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV), eine fundierte Bewertung – etwa wenn eine Erbengemeinschaft eine belastbare Grundlage braucht.

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3. Baurecht im Außenbereich: Was Käufer mit Scheune und Stall dürfen

Die häufigste Frage von Interessenten lautet: „Darf ich die Scheune zum Wohnen ausbauen?" Die Antwort entscheidet oft über den Preis – deshalb sollten Sie sie als Verkäufer kennen.

Resthöfe liegen fast immer im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch. Dort ist Bauen grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben erlaubt, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. Was bereits genehmigt steht, genießt Bestandsschutz. Eine neue Nutzung – etwa Wohnen in der ehemaligen Scheune – ist dagegen nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Das Gesetz nennt sie in § 35 Absatz 4 BauGB, unter anderem:

• Das Gebäude muss erhaltenswert sein und seine äußere Gestalt im Wesentlichen behalten.
• Die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen.
• Das Gebäude muss vor mehr als sieben Jahren zulässig errichtet worden sein und im Zusammenhang mit der Hofstelle stehen.
• Je Hofstelle dürfen durch Umnutzung höchstens fünf Wohnungen entstehen.

Praktisch heißt das: Je länger die Landwirtschaft schon aufgegeben ist, desto enger wird der Spielraum. Wer seit 20 Jahren keinen Betrieb mehr führt, kann einem Käufer die Umnutzung der Scheune meist nicht in Aussicht stellen. Vorsicht auch mit Nutzungen, die „einfach so" entstanden sind – eine Werkstatt im alten Stall oder eine zweite Wohnung ohne Genehmigung fallen bei der Käuferprüfung auf und können den Verkauf verzögern.

Unser Rat: Lassen Sie vor der Vermarktung die Bauakte beim Landkreis prüfen. Dann wissen Sie, was genehmigt ist, und können Interessenten eine verlässliche Auskunft geben. Bei konkreten Umbauplänen eines Käufers hilft eine Bauvoranfrage.

4. Genehmigung und Höfeordnung: zwei Regeln, die Eigentümer oft überraschen

Genehmigungspflicht beim Verkauf

Gehören zum Resthof landwirtschaftliche Flächen, greift das Grundstücksverkehrsrecht. Die Grenzen unterscheiden sich je nach Bundesland:

• Niedersachsen: Seit dem 1. September 2022 ist der Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen ab 0,5 Hektar genehmigungspflichtig. Zuständig ist die Landwirtschaftsbehörde des Landkreises. Bis zur Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. So beschreibt es zum Beispiel der Landkreis Stade auf seiner Informationsseite.
• Nordrhein-Westfalen: Hier liegt die Freigrenze nach dem Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz bei 1,0 Hektar. Das betrifft Resthöfe in Spenge, Bünde, Enger oder im Tecklenburger Land.

Ein Resthof mit zwei Hektar Weide liegt also in beiden Ländern über der Grenze. Die Genehmigung ist in der Regel kein Hindernis, wenn der Käufer die Flächen weiter landwirtschaftlich nutzt oder verpachtet – sie kostet aber Zeit, die Sie von Anfang an einplanen sollten. Zusätzlich kann bei Verkäufen an Nichtlandwirte ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht geprüft werden. Wie das bei verpachteten Flächen abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.

Höfeordnung: Steht ein Hofvermerk im Grundbuch?

In Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen gilt die Höfeordnung. Sie regelt, dass ein Hof im Erbfall ungeteilt an einen Hoferben übergeht. Als Hof gilt ein land- oder forstwirtschaftlicher Besitz mit Hofstelle, dessen Grundsteuerwert mindestens 54.000 Euro beträgt; bei kleineren Betrieben ab 27.000 Euro nur, wenn der Eigentümer den Hofvermerk eintragen lässt.

Für den Verkauf eines Resthofs ist das aus zwei Gründen wichtig:

1. Hofvermerk prüfen. Viele Resthöfe erfüllen die Voraussetzungen längst nicht mehr, der Vermerk steht aber noch im Grundbuch. Dann sollte er vor dem Verkauf gelöscht werden, sonst gibt es Rückfragen vom Notar und vom Landwirtschaftsgericht.
2. Nachabfindung bei Erbfällen. Haben Sie den Hof als Hoferbe übernommen und verkaufen ihn innerhalb von 20 Jahren nach dem Erbfall, können die weichenden Erben nach § 13 Höfeordnung einen Anteil am Verkaufserlös verlangen. Nach zehn Jahren bleibt dem Hoferben ein Viertel, nach fünfzehn Jahren die Hälfte des Erlöses anrechnungsfrei. Wer das nicht kennt, erlebt nach dem Notartermin eine unangenehme Überraschung.

Was bei einer geerbten Immobilie sonst zu beachten ist – Fristen, Steuern, Erbengemeinschaft –, erklärt unser Ratgeber Haus geerbt in Osnabrück.

5. Wer heute Resthöfe kauft

Der Nachbarlandwirt ist beim Resthof selten der Käufer – ihn interessieren die Flächen, nicht das Wohnhaus. Die Nachfrage kommt aus anderen Gruppen:

• Pferdehalter suchen Hofstellen mit Stall, Weide und Reitmöglichkeit – die mit Abstand größte Gruppe. Für sie haben wir den Bereich Horses & Dreams.
• Familien und Mehrgenerationen-Haushalte, die Platz, Nebengebäude und Landleben wollen – oft aus Osnabrück, Bielefeld oder dem Ruhrgebiet.
• Selbstständige und Handwerker, die Wohnen und Betrieb verbinden möchten, soweit das Baurecht es zulässt.
• Landwirte aus der Nachbarschaft – für die Flächen, manchmal für die Hofstelle als Wohnsitz der nächsten Generation.
• Tierhalter und Selbstversorger, die kleine Flächen, Obstwiesen und Ställe für Hobbyhaltung suchen.

Diese Käufer suchen regionsweit, nicht ortsgebunden. Wer nur ein Schild an die Straße stellt, erreicht sie nicht. Unsere Suchkartei enthält Interessenten, die gezielt nach Resthöfen im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen fragen – oft schon lange, bevor ein passendes Objekt auf den Markt kommt.

6. Mit oder ohne Flächen verkaufen?

Eine Frage, die sich lohnt: Soll der Resthof als Ganzes verkauft werden, oder trennen Sie Hofstelle und Flächen?

• Zusammen verkaufen bringt Vorteile bei Pferdehaltern und Selbstversorgern: Weide direkt am Haus ist für sie das Hauptargument.
• Getrennt verkaufen kann sich lohnen, wenn viel Acker- oder Grünland dabei ist. Landwirte zahlen für eine gut zugeschnittene Ackerfläche oft mehr, als ein Resthof-Käufer für dieselbe Fläche „mitbezahlen" würde. Beim Wald gilt das genauso – mehr dazu in unserem Ratgeber Waldgrundstück verkaufen.

Welcher Weg mehr bringt, hängt von Größe, Zuschnitt und Lage der Flächen ab. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor wir eine Empfehlung geben.

7. Unterlagen und Ablauf

Diese Unterlagen sollten vor dem Start vorliegen:

• aktueller Grundbuchauszug (mit Blick auf Hofvermerk, Wegerechte, Leitungsrechte)
• Flurkarte und Flurstücksliste mit Flächengrößen
• Bauakte bzw. Baugenehmigungen für alle Gebäude
• Energieausweis für das Wohnhaus – er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Gebäudeenergiegesetz)
• laufende Pacht-, Jagd- oder Nutzungsverträge
• Angaben zu Heizung, Öltank, Kläranlage oder Kanalanschluss

Der Ablauf bei Haseland Immobilien: Besichtigung und Einschätzung vor Ort, Klärung von Baurecht und Genehmigungen, Luftaufnahmen und Exposé, gezielte Ansprache der passenden Käufergruppen, Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten, Begleitung durch Genehmigung und Notartermin. Suchen Sie selbst einen Hof? Dann legen Sie einen Suchauftrag an.

FAQ – Häufige Fragen zum Resthof-Verkauf

Brauche ich für den Verkauf meines Resthofs eine Genehmigung? Für das Wohnhaus und die Hofstelle allein nicht. Sobald landwirtschaftliche Flächen mitverkauft werden, gilt die Genehmigungspflicht: in Niedersachsen ab 0,5 Hektar, in Nordrhein-Westfalen ab 1,0 Hektar. Der Notar beantragt die Genehmigung nach der Beurkundung; bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Was ist mein Resthof wert? Das lässt sich nur vor Ort beantworten. Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude, Flächen und Baurecht werden einzeln eingeschätzt, dazu kommt der Liebhaberwert für bestimmte Käufergruppen. Unsere Marktpreiseinschätzung ist für Eigentümer in der Region kostenlos.

Darf der Käufer die Scheune zum Wohnhaus umbauen? Nur unter den Voraussetzungen des § 35 Absatz 4 BauGB – unter anderem muss die landwirtschaftliche Nutzung vor höchstens sieben Jahren aufgegeben worden sein und die äußere Gestalt erhalten bleiben. Je länger der Betrieb ruht, desto unwahrscheinlicher ist eine Genehmigung. Klären Sie das vor der Vermarktung über die Bauakte.

Ich habe den Hof geerbt. Was muss ich beachten? Prüfen Sie, ob ein Hofvermerk im Grundbuch steht. Haben Sie den Hof als Hoferbe nach der Höfeordnung übernommen, können weichende Erben bei einem Verkauf innerhalb von 20 Jahren nach dem Erbfall eine Nachabfindung verlangen. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.

Lohnt sich der Verkauf mit oder ohne Flächen mehr? Pferdehalter zahlen für Weide am Haus einen Aufschlag, Landwirte zahlen für gut geschnittenes Ackerland oft mehr als Hofkäufer. Bei großen Flächen kann die Trennung mehr bringen, bei kleinen Weiden meist der Gesamtverkauf. Wir rechnen beide Wege vorab durch.

Fazit

Ein Resthof wird nicht über Vergleichsanzeigen verkauft, sondern über Wissen: Was ist baurechtlich möglich, welche Genehmigung braucht der Verkauf, was sagt das Grundbuch – und welche Käufergruppe zahlt für genau diesen Hof den besten Preis? Als Maklerbüro mit Sitz in Osnabrück und Bünde und mit zertifizierter Bewertungskompetenz im Verbund begleiten wir Eigentümer im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Einen Überblick über alle ländlichen Immobilien finden Sie auf unserer Seite Landwirtschaftliche Immobilien.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.