Eine leere Scheune, ein Stall ohne Tiere, ein Wohnhaus, das für die nächste Generation zu klein ist: Wer einen Resthof besitzt oder kaufen möchte, hat fast immer Pläne für die Gebäude. Ob sie sich umsetzen lassen, entscheidet das Baurecht im Außenbereich. Dieser Ratgeber zeigt, was beim Resthof umnutzen in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen erlaubt ist – vom Wohnen in der Scheune über Werkstatt und Ferienwohnung bis zur Pferdehaltung – und wie Sie vorher Klarheit bekommen.
Das Wichtigste in Kürze
- Resthöfe liegen fast immer im Außenbereich. Dort darf grundsätzlich nur gebaut werden, was der Landwirtschaft dient. Für ehemalige Hofgebäude gibt es aber Ausnahmen in § 35 Absatz 4 Baugesetzbuch.
- Eine Scheune kann zu Wohnraum werden, wenn sie erhaltenswert ist, ihre äußere Gestalt bleibt und sie zur Hofstelle gehört. Je Hofstelle sind höchstens fünf zusätzliche Wohnungen möglich.
- Die bundesrechtliche Sieben-Jahres-Frist gilt in Niedersachsen und NRW nicht. Auch ein Hof, der seit Jahrzehnten nicht mehr bewirtschaftet wird, kommt infrage.
- Hobby-Pferdehaltung ist im Außenbereich nicht privilegiert. Wer einen alten Stall für eigene Pferde nutzen will, braucht in der Regel eine Genehmigung.
- Jede neue Nutzung braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung. Klarheit vorab schafft eine Bauvoranfrage; der Bescheid gilt drei Jahre.
1. Die Grundregel: Bestandsschutz ja, neue Nutzung nur mit Genehmigung
Was auf dem Hof genehmigt steht, darf weiter so genutzt werden – das Wohnhaus also weiter bewohnt, auch von Käufern, die keine Landwirte sind. Sobald aber ein Gebäude anders genutzt werden soll als genehmigt, ist das eine Nutzungsänderung. Sie braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung, in Niedersachsen nach der Bauordnung (NBauO), in NRW nach der Landesbauordnung (BauO NRW). Zuständig ist die untere Bauaufsicht beim Landkreis oder bei größeren Städten die Stadt.
Das gilt auch für Dinge, die harmlos klingen: die Werkstatt im ehemaligen Kuhstall, die Ferienwohnung über der Diele oder die zweite Wohnung für die Kinder. Was „einfach so" entstanden ist, fällt spätestens beim Verkauf auf.
2. Scheune zu Wohnraum: die Voraussetzungen
Die wichtigste Ausnahme steht in § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 BauGB. Danach kann ein Gebäude, das für die Landwirtschaft errichtet wurde, anders genutzt werden, wenn
- die Nutzung einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient,
- die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt,
- das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet wurde,
- es im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle steht – eine abseits stehende Feldscheune scheidet aus,
- bei Wohnnutzung höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle hinzukommen und
- der Eigentümer sich verpflichtet, keinen Ersatzneubau für die aufgegebene Nutzung zu errichten. Die Bauaufsicht sichert das in der Regel über eine Baulast, die auch für spätere Eigentümer gilt.
Das Bundesgesetz verlangt zusätzlich, dass die landwirtschaftliche Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt. Diese Frist dürfen die Länder abschalten (§ 245b Absatz 2 BauGB) – und beide Länder unserer Region haben das getan: Niedersachsen in § 1 seines Gesetzes zur Durchführung des Baugesetzbuchs, Nordrhein-Westfalen seit dem 1. September 2026 in § 89a der Landesbauordnung. Für Eigentümer im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und in Ostwestfalen heißt das: Es kommt auf den Zustand und die Lage des Gebäudes an, nicht darauf, wann der letzte Trecker vom Hof gefahren ist.
Ein Gesetzentwurf des Bundes sieht vor, die Frist auf zehn Jahre zu verlängern. Er ist noch nicht beschlossen; für unsere Region ändert er wegen der Landesregelungen ohnehin wenig.
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3. Werkstatt, Büro, Ferienwohnung, Lager
Die Umnutzung nach Nummer 1 ist nicht auf Wohnen beschränkt. Auch eine Werkstatt, ein kleiner Handwerksbetrieb oder ein Büro in einem ehemaligen Wirtschaftsgebäude kann zulässig sein – mit denselben Voraussetzungen wie oben. Grenzen setzt die Bausubstanz: Wird aus der Scheune praktisch ein Neubau, ist das keine Umnutzung mehr. Eine Umnutzung darf auch nicht von vornherein mit einer Erweiterung verbunden werden.
Ferienwohnungen sind bei einem aktiven landwirtschaftlichen Betrieb als Nebennutzung oft leichter zu genehmigen als auf einem Resthof ohne Betrieb. Auf einem Resthof richten sie sich nach den Regeln für die Umnutzung. Das bloße Unterstellen von Wohnmobilen, Booten oder Maschinen Dritter kommt allenfalls in vorhandenen, leerstehenden Gebäuden in Betracht; neue Hallen dafür sind im Außenbereich nicht zulässig.
4. Pferde auf dem Resthof
Pferdehaltung ist der häufigste Wunsch von Resthof-Käufern – und baurechtlich der häufigste Irrtum.
- Landwirtschaftliche Pferdehaltung ist im Außenbereich privilegiert, wenn das Futter überwiegend auf den zum Betrieb gehörenden Flächen erzeugt werden kann (§ 201 BauGB). Für eine Pensionspferdehaltung verlangen die Gerichte außerdem einen ernsthaften, dauerhaft angelegten Betrieb mit eigener Pflegeleistung; stellen die Einsteller nur ihre Pferde unter und versorgen sie selbst, ist das bloße Vermietung von Stellplätzen.
- Hobby-Pferdehaltung ist dagegen nicht privilegiert. Neue Ställe oder ein Reitplatz werden dann nur als „sonstiges Vorhaben" geprüft – und scheitern im Außenbereich häufig.
- Der alte Stall: Wird ein früher landwirtschaftlich genutzter Stall künftig für eigene Hobbypferde genutzt, ist das nach der Rechtsprechung eine Nutzungsänderung. Ein Bestandsschutz für die alte Nutzung hilft dann nicht weiter.
- Niedersachsen: Ruht die genehmigte Tierhaltung in einem Stall ununterbrochen länger als neun Jahre, erlischt die Baugenehmigung für die Tierhaltung (§ 71 Absatz 2 NBauO; gezählt wird ab dem 1. Januar 2022). Auf Antrag ist eine Verlängerung möglich.
Für Käufer heißt das: Fragen Sie vor dem Kauf, welche Tierhaltung genehmigt ist. Für Verkäufer: Eine Bauvoranfrage zur Pferdehaltung kann den Käuferkreis spürbar erweitern. Pferdegerechte Objekte vermarkten wir im Bereich Horses & Dreams.
5. Das Wohnhaus erweitern oder ersetzen
Auch für das Wohnhaus selbst kennt § 35 Absatz 4 Erleichterungen:
| Vorhaben | Kernbedingungen (§ 35 Abs. 4 BauGB) |
|---|---|
| Erweiterung des Wohnhauses (Nr. 5) | bis zu höchstens zwei Wohnungen insgesamt, angemessen im Verhältnis zum Bestand; bei der zweiten Wohnung muss die Nutzung durch Eigentümer oder Familie anzunehmen sein |
| Ersatzbau (Nr. 2) | gleichartiges Haus an gleicher Stelle; das alte Haus wurde zulässig errichtet, hat Missstände oder Mängel und wurde längere Zeit vom Eigentümer selbst genutzt; Erleichterungen für Erben |
| Wiederaufbau nach Brand oder Unwetter (Nr. 3) | alsbald, gleichartig und an gleicher Stelle |
Geringfügige Erweiterungen und Abweichungen vom Standort sind beim Ersatzbau und Wiederaufbau zulässig. Ein deutlich größerer Neubau an anderer Stelle ist es nicht.
6. Klarheit vor dem Kauf oder Verkauf: die Bauvoranfrage
Ob eine Umnutzung genehmigt wird, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall. Wer nicht auf Verdacht planen will, stellt eine Bauvoranfrage. Der Bauvorbescheid beantwortet einzelne Fragen verbindlich, etwa ob die Scheune zu zwei Wohnungen werden darf.
- Niedersachsen: Der Vorbescheid erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren der Bauantrag gestellt wird (§ 73 NBauO); er kann verlängert werden. Die Gebühr beträgt nach der Baugebührenordnung bis zu 90 Prozent der Gebühr für die Baugenehmigung, mindestens 90 Euro; ein Teil wird auf die spätere Baugenehmigung angerechnet.
- Nordrhein-Westfalen: Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden (§ 77 BauO NRW). Die Behörde soll über einen Vorbescheid innerhalb von sechs Wochen entscheiden.
Für Verkäufer ist ein positiver Vorbescheid bares Geld: Ein Käufer, der weiß, was er darf, muss kein Risiko einpreisen. Wie wir das bei der Bewertung berücksichtigen, erklärt der Ratgeber Was ist mein Resthof wert?; den Verkauf im Ganzen beschreibt Resthof verkaufen.
FAQ – Häufige Fragen zur Resthof-Umnutzung
Gilt die Sieben-Jahres-Frist für die Scheunen-Umnutzung in Niedersachsen?
Nein. Niedersachsen hat die Frist aus § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe c BauGB per Landesgesetz abgeschaltet, Nordrhein-Westfalen ebenso. Die übrigen Voraussetzungen – erhaltenswerte Bausubstanz, gewahrte äußere Gestalt, Zusammenhang mit der Hofstelle – gelten aber voll.
Wie viele Wohnungen darf ich in der Scheune einrichten?
Durch Umnutzung dürfen je Hofstelle höchstens fünf zusätzliche Wohnungen entstehen. Ob die Bauaufsicht im Einzelfall so viele genehmigt, hängt von Gebäude, Erschließung und Lage ab.
Darf ich auf meinem Resthof eigene Pferde halten?
Hobby-Pferdehaltung ist im Außenbereich nicht privilegiert. Neue Ställe oder ein Reitplatz sind deshalb schwer genehmigungsfähig, und auch die Hobbynutzung eines alten Stalls ist eine Nutzungsänderung. Klären Sie das vor dem Kauf mit einer Bauvoranfrage.
Kann ich die alte Scheune abreißen und neu bauen?
Nur ausnahmsweise. Das Gesetz erlaubt in begründeten Einzelfällen einen Neubau anstelle der Umnutzung, wenn das alte Gebäude erhaltenswert war und der Neubau den Außenbereich nicht stärker belastet. Ein größerer Neubau an anderer Stelle ist nicht vorgesehen.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
In Niedersachsen bis zu 90 Prozent der Gebühr, die für die Baugenehmigung anfiele, mindestens 90 Euro. Die genaue Höhe nennt Ihnen die Bauaufsicht Ihres Landkreises.
Fazit
Ein Resthof bietet viel Raum – aber nicht jede Idee ist im Außenbereich erlaubt. Die gute Nachricht für unsere Region: Weil Niedersachsen und NRW die Sieben-Jahres-Frist abgeschaltet haben, kommen auch lange stillgelegte Hofgebäude für eine Umnutzung infrage. Entscheidend sind Bausubstanz, Gestalt und der Zusammenhang mit der Hofstelle. Wer vor dem Kauf oder Verkauf eine Bauvoranfrage stellt, plant auf sicherem Boden. Haseland Immobilien begleitet Eigentümer und Käufer von Resthöfen im Osnabrücker Land, im Emsland und in Ostwestfalen – mit Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen (DIAZert, TEGoVA REV) und einem Blick für das, was baurechtlich möglich ist. Einen Überblick über alle ländlichen Immobilien finden Sie auf der Seite Land, Forst & Resthöfe.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Ob eine Nutzungsänderung genehmigt wird, entscheidet allein die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Architekten, Rechtsanwalt und/oder der Bauaufsicht prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.