Der Kaufpreis ist nicht alles: Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und – wenn ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. Diese Kaufnebenkosten summieren sich in Niedersachsen schnell auf einen fünfstelligen Betrag und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Dieser Ratgeber zeigt, womit Sie 2026 in Niedersachsen rechnen müssen, was im benachbarten Nordrhein-Westfalen anders ist und wie die Rechnung an einem konkreten Beispiel aussieht.
Das Wichtigste in Kürze
- Grunderwerbsteuer: in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Stand Oktober 2026).
- Notar und Grundbuch: zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises – gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar.
- Maklerprovision: fällt nur an, wenn ein Makler vermittelt hat und der Kauf tatsächlich zustande kommt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird sie seit Ende 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Faustregel für Niedersachsen: rund 6,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Haben Sie über einen Makler gekauft, kommt Ihr vereinbarter Anteil an der Provision hinzu – er steht in jedem Exposé.
1. Grunderwerbsteuer: 5 Prozent in Niedersachsen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Jedes Bundesland legt seinen Steuersatz selbst fest – bundesweit reicht die Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent.
- Niedersachsen: Der Steuersatz beträgt 5 Prozent der Gegenleistung, also im Regelfall des Kaufpreises. Das gilt laut Landesamt für Steuern Niedersachsen für alle Grundstücke in Niedersachsen, unverändert seit dem 1. Januar 2014.
- Nordrhein-Westfalen: Hier sind es 6,5 Prozent – so die Finanzverwaltung NRW. Für Käufer in Bünde, Spenge oder Herford ist die Steuer bei gleichem Kaufpreis also spürbar höher als wenige Kilometer weiter in Melle oder Osnabrück.
Gut zu wissen: Die Steuer entsteht bereits mit dem notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt schickt anschließend den Steuerbescheid; fällig ist der Betrag einen Monat nach dessen Bekanntgabe. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie werden Sie nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Steuer fällt auch beim Kauf einer Eigentumswohnung an.
Welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt, lesen Sie in unserem Beitrag Wie Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen.
2. Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die Abwicklung; das Grundbuchamt trägt die Auflassungsvormerkung, den Eigentümerwechsel und – bei einer Finanzierung – die Grundschuld ein.
Als Richtwert gelten für Notar und Grundbuchamt zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Finanztip, Notarkosten beim Hauskauf). Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und damit bei jedem Notar gleich – verhandeln lässt sich hier nichts. Wer ohne Bankdarlehen kauft, liegt eher am unteren Ende der Spanne, weil keine Grundschuld bestellt und eingetragen werden muss.
3. Maklerprovision: nur, wenn ein Makler vermittelt hat
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird im Maklervertrag vereinbart. Gesetzlich geregelt ist seit dem 23. Dezember 2020 dagegen die Verteilung, wenn ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Die früher in Niedersachsen verbreitete reine Käuferprovision gibt es bei diesen Objekten deshalb nicht mehr.
Für Käufer heißt das dreierlei:
- Provision nur bei Erfolg: Sie wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Besichtigungen, Unterlagen und Beratung kosten Sie bis dahin nichts.
- Nie mehr als der Verkäufer: Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zahlen Sie als Verbraucher höchstens so viel wie der Verkäufer.
- Von Anfang an bekannt: Die Höhe steht in jedem Exposé und im Maklervertrag – Sie kennen sie, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden.
Was Sie dafür bekommen: ein Objekt mit aufbereiteten Unterlagen, vorbereitete Besichtigungen und einen Ansprechpartner, der Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe begleitet. Gerade Käufer profitieren davon, wenn Grundbuch, Flächenangaben und Energieausweis geklärt sind, bevor es zum Notar geht. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Baugrundstücke gilt die Teilungsregel nicht – hier sind andere Vereinbarungen möglich.
Mehr zum Hintergrund finden Sie in unserem Beitrag Das neue Maklergesetz: Was ändert sich?.
4. Rechenbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis
So sieht die Rechnung für ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 350.000 Euro aus – einmal in Osnabrück (Niedersachsen), einmal in Bünde (Nordrhein-Westfalen):
| Posten | Osnabrück (Niedersachsen) | Bünde (NRW) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 17.500 € (5 %) | 22.750 € (6,5 %) |
| Notar und Grundbuch (1,5–2 %) | 5.250 – 7.000 € | 5.250 – 7.000 € |
| Summe | 22.750 – 24.500 € | 28.000 – 29.750 € |
Der Unterschied zwischen beiden Bundesländern beträgt bei diesem Kaufpreis 5.250 Euro – allein durch die Grunderwerbsteuer. Haben Sie über einen Makler gekauft, kommt Ihr Anteil an der Provision in der im Exposé genannten Höhe hinzu. Die Zahlen sind Richtwerte (Stand Oktober 2026); die genauen Beträge ergeben sich aus Ihrem Kaufvertrag, der Notarrechnung und dem Steuerbescheid.
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5. Nebenkosten und Finanzierung: Eigenkapital einplanen
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, denn ihnen steht kein Gegenwert gegenüber, der den Kredit absichert. Planen Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an als Eigenkapital ein – zusätzlich zu dem Anteil, den Sie in den Kaufpreis selbst einbringen möchten. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erklären wir im Beitrag Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Immobilienkauf?; einen Überblick über die Darlehensformen gibt unser Ratgeber Immobilienfinanzierung – welche Optionen habe ich?.
Nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn gehören Umzug, Renovierung und Modernisierung. Gerade bei älteren Häusern sollten Sie dafür ein eigenes Budget vorsehen. Wer neu baut, muss zusätzlich unter anderem Baugenehmigung, Erschließung und Bauversicherungen einkalkulieren.
Sie möchten wissen, welcher Kaufpreis zu Ihrem Budget passt? Auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung finden Sie einen Budgetrechner und unseren Finanzierungsservice.
FAQ – Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Niedersachsen 2026?
Rund 6,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises: 5 Prozent Grunderwerbsteuer plus etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch (Stand Oktober 2026). Haben Sie über einen Makler gekauft, kommt Ihr Anteil an der Provision hinzu – die Höhe steht im Exposé.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen und in NRW?
In Niedersachsen 5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht Ihr Wohnort.
Wer zahlt Notar und Grundbuch?
Üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer trägt in der Regel nur die Kosten für die Löschung eigener Belastungen, etwa einer alten Grundschuld. Die genaue Verteilung steht im Kaufvertrag.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Die meisten Banken erwarten, dass Käufer mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Finanzierungsberater.
Zahle ich auch als Verkäufer Nebenkosten?
Die klassischen Kaufnebenkosten trägt der Käufer. Verkäufer zahlen ihren Anteil der Maklerprovision und gegebenenfalls die Löschung alter Grundschulden. Was Ihre Immobilie wert ist, erfahren Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.
Fazit
Wer in Niedersachsen kauft, sollte 2026 mit rund 6,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rechnen – in Nordrhein-Westfalen wegen der höheren Grunderwerbsteuer mit 1,5 Prozentpunkten mehr. Bei einem Kauf über einen Makler kommt der vereinbarte Käuferanteil der Provision hinzu. Entscheidend ist, die Nebenkosten früh und realistisch einzuplanen, damit die Finanzierung trägt. Haseland Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer in Osnabrück, im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen seit 2004 persönlich – von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.
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