Hofstelle abtrennen: Haus ohne Flächen verkaufen (2026)

Viele Familien im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen stehen vor derselben Frage: Das alte Hofgebäude soll verkauft werden, die Äcker und Wiesen aber nicht – weil sie verpachtet sind, in der Familie bleiben sollen oder ein Landwirt aus der Nachbarschaft sie kaufen möchte. Dann wird die Hofstelle abgetrennt: Wohnhaus, Garten und Nebengebäude werden zu einem eigenen Grundstück und gehen an einen anderen Käufer als die Flächen. Dieser Ratgeber zeigt, wie das abläuft, was vorher geklärt sein muss und wo die Stolpersteine liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Für das Abtrennen wird die Hofstelle vermessen und als eigenes Flurstück gebildet. Das übernimmt das Katasteramt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur; die Vermessung ist kostenpflichtig.
• Bleibt das abgetrennte Grundstück klein, ist der Verkauf in der Regel ohne Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsrecht möglich. In Niedersachsen liegt die Grenze bis 13. April 2027 bei 0,5 Hektar, ab 14. April 2027 bei 1 Hektar; in Nordrhein-Westfalen bei 1 Hektar.
• Zufahrt, Wasser-, Strom- und Abwasserleitungen müssen nach der Teilung rechtlich gesichert sein, meist über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch.
• Steht ein Hofvermerk im Grundbuch, kann der Verkauf der Hofstelle Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben auslösen.
• Gehört die Hofstelle zum Betriebsvermögen, kann der Verkauf Steuern auslösen. Das sollte Ihr Steuerberater vorher durchrechnen.

1. Wann sich das Abtrennen lohnt

Hofstelle und Flächen haben fast immer unterschiedliche Käufer. Wer ein Haus auf dem Land sucht, braucht selten zehn Hektar Acker; ein Landwirt, der aufstocken will, braucht kein Wohnhaus mit Scheune. Ein getrennter Verkauf ist deshalb oft der Weg, der für beide Teile die passenden Käufer findet.

Typische Anlässe in unserer Region:

• Die Flächen sind langfristig verpachtet. Der Pächter soll weiter wirtschaften, das Haus steht aber leer oder ist zu groß geworden.
• Eine Erbengemeinschaft teilt auf. Ein Erbe möchte die Flächen behalten, die anderen wollen ihren Anteil am Hofgebäude ausgezahlt bekommen.
• Die Eltern ziehen in eine kleinere Wohnung. Die Flächen sollen als Altersvorsorge verpachtet bleiben, die Hofstelle wird verkauft.
• Ein Nachbarlandwirt kauft die Flächen, aber nicht die Gebäude.

Ob der getrennte Verkauf mehr bringt als der Verkauf im Ganzen, hängt vom einzelnen Hof ab. Was Hofstelle und Flächen jeweils wert sind, erklärt unser Ratgeber Was ist mein Resthof wert?; die Vor- und Nachteile beider Wege vergleicht der Ratgeber Resthof verkaufen.

2. Wie groß soll das abgetrennte Grundstück sein?

Die wichtigste Entscheidung fällt ganz am Anfang: Wo verläuft die neue Grenze? Sie bestimmt, wer das Haus kaufen möchte, ob der Verkauf genehmigt werden muss und was mit den übrigen Flächen passiert.

Was meist zur Hofstelle gehört: das Wohnhaus, der Hofraum mit Zufahrt, der Garten, die Nebengebäude, die zum Haus passen (Scheune, Remise, Garage), und gegebenenfalls ein Stück Weide.

Was dafür spricht, etwas Weide mitzugeben: Für Pferdehalter und Selbstversorger ist eine Weide direkt am Haus oft das wichtigste Argument. Schon ein halber Hektar kann den Käuferkreis spürbar erweitern – mehr dazu auf unserer Seite Reiterhof und Pferdehof verkaufen.

Was dagegen spricht: Je größer das abgetrennte Grundstück, desto eher braucht der Verkauf eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsrecht – und desto eher kann ein Vorkaufsrecht zugunsten von Landwirten greifen:

Das neue niedersächsische Agrarstrukturgesetz hat der Landtag am 7. Oktober 2026 beschlossen; es tritt am 14. April 2027 in Kraft (Niedersächsisches Landwirtschaftsministerium). Wichtig für das Abtrennen: Nach dem neuen Gesetz gelten auch Teile eines Grundstücks als Grundstück, und kleinere Verkäufe aus demselben Besitz innerhalb von drei Jahren werden zusammengezählt. Wer erst die Hofstelle mit einem Hektar Weide und kurz darauf noch eine Wiese verkauft, kann so doch über die Grenze kommen.

Ob für Ihren Verkauf eine Genehmigung nötig ist, entscheidet die zuständige Behörde. Ist sie nicht nötig, kann der Notar ein sogenanntes Negativzeugnis beantragen. Wie das Verfahren in Niedersachsen abläuft, erklärt unser Ratgeber Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

3. Vermessung und Teilung: so läuft es ab

Damit die Hofstelle ein eigenes Grundstück wird, muss sie vermessen und im Liegenschaftskataster als eigenes Flurstück gebildet werden. In Niedersachsen übernehmen das die Katasterämter des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung oder Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure; solche Vermessungen werden im Auftrag ausgeführt und sind kostenpflichtig (LGLN – Vermessungen). In Nordrhein-Westfalen sind die Katasterämter der Kreise und ebenfalls Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zuständig.

So sieht der Ablauf in der Praxis meist aus:

1. Grenze planen. Mit einem Lageplan oder einer Flurkarte legen Sie fest, welche Flächen zur Hofstelle gehören sollen – am besten gemeinsam mit dem Käufer der Flächen oder dem Pächter.
2. Baurecht prüfen. Bevor die Grenze endgültig ist, sollte klar sein, dass das Haus auch nach der Teilung baurechtlich in Ordnung ist (siehe Abschnitt 4).
3. Kaufvertrag beurkunden. Häufig wird der Vertrag schon vor der Vermessung über eine „noch zu vermessende Teilfläche“ geschlossen. Der Lageplan wird dann Teil der Urkunde.
4. Vermessung durchführen. Der Vermesser markiert die neue Grenze vor Ort, das Katasteramt bildet das neue Flurstück.
5. Messungsanerkennung und Eigentumsumschreibung. Nach der Vermessung wird das Ergebnis im Kaufvertrag nachgetragen, danach schreibt das Grundbuchamt das Eigentum um.

Planen Sie für Vermessung und Katasterfortführung einige Wochen ein. Zeit sparen Sie, wenn Flurkarte, Grundbuchauszug und Baugenehmigungen schon zu Beginn vorliegen.

4. Baurecht: was das Haus nach der Teilung braucht

Resthöfe liegen meist im Außenbereich. Was dort genehmigt ist, genießt Bestandsschutz – die Teilung darf aber keinen baurechtswidrigen Zustand schaffen. In der Praxis geht es vor allem um drei Punkte:

• Abstände zur neuen Grenze. Rückt die Grenze zu nah an das Wohnhaus oder an eine Scheune, können die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht mehr eingehalten sein. Dann muss die Grenze anders gezogen oder die Abstandsfläche über eine Baulast auf dem Nachbargrundstück gesichert werden.
• Zufahrt. Das Haus braucht eine gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Straße. Führt der Weg über die Flächen, die beim Verkäufer bleiben, muss ein Wegerecht eingetragen werden.
• Nutzung des Wohnhauses. Wurde das Haus einmal als Wohnung eines noch laufenden landwirtschaftlichen Betriebs genehmigt, zum Beispiel als Altenteilerhaus, kann der Verkauf an Nichtlandwirte baurechtlich eine Rolle spielen. Klären Sie das vorab mit dem Bauamt.

Will der Käufer später Nebengebäude umbauen, gelten die Regeln für den Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch. Was dort erlaubt ist, von der Wohnung in der Scheune bis zur Pferdehaltung, steht in unserem Ratgeber Resthof umnutzen. Unser Rat: Sehen Sie sich vor dem Verkauf die Bauakte beim Landkreis an und stellen Sie bei offenen Fragen eine Bauvoranfrage. Käufer und Banken fragen danach.

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5. Wege, Leitungen, Baulasten: was im Grundbuch stehen muss

Auf einem Hof hängt vieles zusammen, was nach der Teilung zwei Eigentümern gehört. Was bisher selbstverständlich war, muss jetzt schriftlich und dauerhaft geregelt werden – sonst gibt es später Streit:

• Wegerecht. Fährt der Pächter oder Käufer der Flächen weiter über den Hofraum, oder erreicht das Haus die Straße nur über den Acker, wird ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen (§ 1018 BGB).
• Leitungsrechte. Wasser-, Strom-, Telefon- und Abwasserleitungen verlaufen auf alten Höfen oft quer über die Flächen. Auch sie werden über Dienstbarkeiten gesichert.
• Brunnen, Kläranlage, Drainage. Liegen Hausbrunnen, Kleinkläranlage oder Sickerschacht künftig auf dem Grundstück des anderen, braucht es eine klare Regelung für Nutzung, Wartung und Kosten.
• Baulasten. Manche Pflichten verlangt das Bauamt als Baulast im Baulastenverzeichnis, etwa eine gesicherte Zufahrt oder eine Abstandsfläche.
• Zaun und Grenzbepflanzung. Wer baut den Zaun, wer pflegt die Hecke? Gerade wenn Weidetiere auf der Nachbarfläche stehen, gehört das in den Vertrag.

Ein guter Notar regelt diese Punkte im Kaufvertrag. Bringen Sie dafür eine Skizze mit, auf der Leitungen, Brunnen, Kläranlage und Zufahrten eingezeichnet sind.

6. Höfeordnung: Was der Hofvermerk bedeutet

In Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen gilt die Höfeordnung. Steht im Grundbuch ein Hofvermerk, gelten für den Verkauf besondere Regeln:

• Nachabfindung. Hat der heutige Eigentümer den Hof als Hoferbe übernommen und verkauft er innerhalb von 20 Jahren nach dem Erbfall einzelne Hofgrundstücke, können die weichenden Erben einen Anteil am Erlös verlangen – sobald die Erlöse zusammen ein Zehntel des Hofeswerts übersteigen. Vom Erlös wird ein Viertel abgezogen, wenn der Verkauf mehr als zehn Jahre nach dem Erbfall stattfindet, die Hälfte nach mehr als fünfzehn Jahren (§ 13 Höfeordnung).
• Hofeigenschaft. Ein Hof im Sinne der Höfeordnung braucht eine Hofstelle. Wird sie verkauft, sollte vorher geklärt werden, was das für den verbleibenden Besitz und den Hofvermerk bedeutet.

Beides gehört vor den Notartermin, nicht danach. Mehr zur Höfeordnung und zur Übergabe an die nächste Generation lesen Sie in unserem Ratgeber Hof ohne Nachfolger.

7. Steuern: Gehört die Hofstelle zum Betriebsvermögen?

Ob der Verkauf der Hofstelle Steuern kostet, hängt vor allem davon ab, ob Gebäude und Grund noch zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehören. Bei vielen Höfen ist das so, auch wenn seit Jahren nicht mehr selbst gewirtschaftet wird – etwa weil die Flächen verpachtet sind und der Betrieb steuerlich als Verpachtungsbetrieb weiterläuft. Dann kann ein Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen. Das Wohnhaus wird steuerlich oft anders behandelt als Scheune und Hofraum.

Deshalb: Lassen Sie Ihren Steuerberater rechnen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Manchmal lässt sich durch die Wahl der Grenze oder den Zeitpunkt des Verkaufs viel Steuer sparen.

8. Checkliste: Hofstelle abtrennen in acht Schritten

1. Ziel klären: Was soll verkauft werden, was bleibt in der Familie?
2. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Pachtverträge.
3. Mit dem Steuerberater die steuerlichen Folgen klären.
4. Grenze planen: Haus, Hofraum, Garten, eventuell Weide.
5. Baurecht prüfen: Abstände, Zufahrt, genehmigte Nutzung.
6. Wege-, Leitungs- und Brunnenrechte festlegen.
7. Kaufvertrag über die noch zu vermessende Teilfläche beurkunden, Vermessung beauftragen.
8. Genehmigung oder Negativzeugnis, Messungsanerkennung, Eigentumsumschreibung.

Bei Haseland Immobilien begleiten wir diesen Weg von der Grenzplanung bis zur Übergabe. Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und schätzt Hofstelle und Flächen getrennt ein. Wie wir beim Resthof-Verkauf vorgehen, zeigt die Seite Resthof verkaufen mit Konzept.

FAQ – Häufige Fragen zum Abtrennen der Hofstelle

Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich nur die Hofstelle verkaufe? Bleibt das abgetrennte Grundstück unter der Genehmigungsgrenze, in der Regel nicht. In Niedersachsen liegt sie bis 13. April 2027 bei 0,5 Hektar, danach bei 1 Hektar; in Nordrhein-Westfalen bei 1 Hektar. Ob Ihr Grundstück als land- oder forstwirtschaftlich gilt, entscheidet die Behörde; der Notar kann ein Negativzeugnis beantragen.

Kann ich den Kaufvertrag schon vor der Vermessung schließen? Ja, das ist üblich. Verkauft wird dann eine „noch zu vermessende Teilfläche“ nach einem Lageplan, der Teil des Vertrags wird. Nach der Vermessung wird das Ergebnis nachgetragen.

Was passiert mit dem Pachtvertrag? Werden Flächen verkauft, die verpachtet sind, geht der Pachtvertrag auf den Käufer über. Gehört ein Teil der verpachteten Fläche künftig zur Hofstelle, muss der Pachtvertrag für diesen Teil angepasst werden. Mehr dazu im Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.

Wer zahlt die Vermessung? Das ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag geregelt. Oft trägt der Verkäufer die Vermessung, weil er das Grundstück erst verkaufsfähig macht.

Wie lange dauert das Abtrennen? Mit Vermessung, Katasterfortführung und gegebenenfalls Genehmigung sollten Sie mehrere Wochen bis wenige Monate einplanen. Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn sind, desto schneller geht es.

Fazit

Wer die Hofstelle abtrennt, kann Haus und Flächen jeweils an die Käufer geben, die am meisten damit anfangen können – und die Flächen auf Wunsch in der Familie behalten. Damit das gelingt, müssen Grenze, Baurecht, Wege und Leitungen, Höfeordnung und Steuern vor dem Notartermin geklärt sein. Haseland Immobilien begleitet Eigentümer im Osnabrücker Land, im Emsland und in Ostwestfalen dabei, mit getrennter Einschätzung von Hofstelle und Flächen durch einen zertifizierten Sachverständigen.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.