Hof verkaufen mit Wohnrecht: so bleiben Sie wohnen (2026)

Die Kinder wollen den Hof nicht übernehmen, die Arbeit wird zu viel, aber ausziehen möchten Sie nicht. Viele ältere Hofeigentümer im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und im Kreis Herford stehen genau hier. Einen Hof mit Wohnrecht zu verkaufen ist möglich, aber auf einem Hof hängen Wohnhaus, Hofraum, Scheune und Flächen zusammen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Wege es gibt, was bei Höfen anders ist als beim Einfamilienhaus und wie Sie sich absichern.

Das Wichtigste in Kürze

• Wohnrecht gilt für ein Gebäude oder einen Teil davon. Garten, Hofraum oder Garage müssen ausdrücklich mitgeregelt werden.
• Nießbrauch erlaubt auch Vermieten und Verpachten, passt aber eher in die Familie als zu fremden Käufern.
• Altenteil ist typisch für die Übergabe an die nächste Generation, nicht für den Verkauf an Fremde.
• Leibrente nur mit Absicherung an erster Stelle im Grundbuch.
• Oft am einfachsten: nur die Flächen verkaufen und die Hofstelle behalten.

Die Wege im Überblick

Die allgemeinen Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch erklärt unser Ratgeber Immobilie verkaufen ohne auszuziehen. Hier geht es um das, was auf dem Hof dazukommt.

1. Wohnrecht: genau festlegen, was dazugehört

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Ist es auf einen Gebäudeteil beschränkt, dürfen Sie gemeinschaftliche Anlagen mitbenutzen. Auf einem Hof reicht das selten. Klären Sie deshalb im Kaufvertrag:

• Welches Haus? Haupthaus, Altenteilerhaus oder nur eine Wohnung im Haupthaus. Ein eigenes Altenteilerhaus ist für beide Seiten die sauberste Lösung.
• Was außerhalb des Hauses? Garten, Stellplatz, Garage, Holzlager, Zufahrt über den Hofraum. Diese Nutzungen lassen sich als zusätzliche Dienstbarkeit eintragen (§ 1090 BGB).
• Wer zahlt was? Das Gesetz verweist beim Wohnrecht auf die gewöhnliche Unterhaltung durch den Berechtigten (§ 1041 BGB), nicht aber auf die Lastenregel des Nießbrauchs. Wer Dach, Heizung, Kleinkläranlage, Grundsteuer und Versicherung trägt, gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag.
• Pflegefall. Ziehen Sie dauerhaft ins Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht nicht. Vermieten dürfen Sie aber nur, wenn das gestattet ist, und der Eigentümer schuldet Ihnen dann nichts (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 206/11). Regeln Sie also vorab, ob Sie vermieten dürfen oder das Recht gegen eine Zahlung aufgeben.

Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gilt auch gegenüber jedem späteren Eigentümer.

2. Nießbrauch: wenn die Hofstelle Erträge bringen soll

Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen (§ 1030 BGB) und die Ausübung einem anderen überlassen (§ 1059 BGB), also vermieten oder verpachten. Liegt der Nießbrauch auch auf verpachteten Flächen, fließt die Pacht weiter an Sie. Im Gegenzug tragen Sie die gewöhnliche Unterhaltung und die öffentlichen Lasten (§§ 1041, 1047 BGB).

Einem fremden Käufer bleibt dann wirtschaftlich wenig, bis das Recht endet. Ein Nießbrauch an der ganzen Hofstelle passt deshalb eher zur Übertragung in der Familie, beschränkt auf das Wohnhaus auch als Absicherung für den Pflegefall.

3. Altenteil: typisch für die Übergabe, nicht für den Verkauf

Das Altenteil, auch Leibgeding genannt, ist ein Paket aus Wohnrecht und Versorgungsleistungen wie Geld, Verpflegung oder Pflege. Es wird zusammengefasst ins Grundbuch eingetragen (§ 49 Grundbuchordnung). Ergänzende Regeln setzt jedes Land selbst (Art. 96 EGBGB), in Niedersachsen im Ausführungsgesetz zum BGB. Was gilt, wenn Leistungen ausbleiben, sollte deshalb ausdrücklich im Vertrag stehen.

Wichtig: Ein Altenteilsvertrag setzt nach dem Bundesgerichtshof voraus, dass die nächste Generation in eine Existenzgrundlage nachrückt. Steht ein Austausch gleichwertiger Leistungen im Vordergrund, wie bei einem Kauf, spricht das gegen ein Altenteil (BGH, Urteil vom 28.10.1988, V ZR 60/87). Beim Verkauf an Fremde vereinbaren Sie deshalb besser Wohnrecht und gegebenenfalls Rente mit klaren eigenen Regeln.

Gilt die Höfeordnung, wird das Altenteil meist im Hofübergabevertrag vereinbart (§ 17 Höfeordnung). Auch der überlebende Ehegatte kann unter Umständen vom Hoferben ein Altenteil verlangen (§ 14 Höfeordnung). Mehr dazu im Ratgeber Hof ohne Nachfolger.

4. Leibrente: Kaufpreis als Rente – nur gut abgesichert

Statt einer Einmalzahlung kann der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise als Rente zahlen, im Zweifel lebenslang (§ 759 BGB). Wie das Modell grundsätzlich funktioniert, steht im Ratgeber Leibrente: verkaufen und wohnen bleiben. Eine Rente ist aber nur so verlässlich wie der Käufer. Darauf sollten Sie bestehen:

• Reallast im Grundbuch für die Rentenzahlungen (§ 1105 BGB), auf Wunsch mit Wertsicherung, damit die Rente mit der Inflation steigt.
• Erster Rang. Wohnrecht und Reallast müssen vor der Grundschuld der Käuferbank stehen. Kommt es zur Zwangsversteigerung, erlöschen Rechte, die nicht im geringsten Gebot berücksichtigt sind (§ 52 ZVG). Auch die Verbraucherzentrale NRW rät zur erstrangigen Eintragung.
• Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, gesichert durch eine Vormerkung.
• Einmalzahlung und Rente kombinieren, damit nicht alles vom Käufer der nächsten Jahrzehnte abhängt.

Lassen Sie den Entwurf des Notars vorher anwaltlich prüfen.

5. Nur die Flächen verkaufen, die Hofstelle behalten

Oft der einfachste Weg: Sie verkaufen Acker, Grünland oder Wald und bleiben Eigentümer von Haus und Hof. Dann braucht es kein Wohnrecht. Zu beachten:

• Genehmigung: in Niedersachsen bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar, ab 14. April 2027 ab 1 Hektar; in Nordrhein-Westfalen für Grundstücke über 1 Hektar.
• Pachtverträge laufen weiter. Der Käufer tritt an Ihre Stelle (§ 593b in Verbindung mit § 566 BGB).
• Höfeordnung: Haben Sie den Hof als Hoferbe übernommen, können Verkäufe innerhalb von 20 Jahren Nachabfindungsansprüche Ihrer Geschwister auslösen (§ 13 Höfeordnung).
• Betriebsvermögen: Der Verkauf kann einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen.

Soll umgekehrt die Hofstelle verkauft werden und die Flächen bleiben, lesen Sie den Ratgeber Hofstelle abtrennen.

6. Verkauf mit späterem Auszug oder Rückmiete

Wer weiß, dass er in einigen Jahren in eine Wohnung im Ort zieht, kann einen späteren Übergabetermin vereinbaren oder nach dem Verkauf zur Miete wohnen bleiben. Ein Mietvertrag geht bei einem Weiterverkauf auf den neuen Eigentümer über (§ 566 BGB). Er schützt aber weniger als ein eingetragenes Recht: Ein Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB), und wer das Haus in einer Zwangsversteigerung erwirbt, hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Für kurze Zeiträume ist die Rückmiete praktisch, für das ganze restliche Leben ist ein Wohnrecht sicherer.

7. Was das Recht für Preis, Käufer und Steuern bedeutet

Preis. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den Wert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung geht vom Wert ohne Belastung aus und zieht den Werteinfluss ab. Bei Rechten auf Lebenszeit wird mit Leibrentenbarwertfaktoren auf Grundlage der Sterbetafel gerechnet (§ 47 ImmoWertV). Je jünger der Berechtigte und je mehr das Recht umfasst, desto größer der Abschlag.

Käuferkreis. Wer einen Hof mit Wohnrecht kauft, zieht oft erst Jahre später ein und muss mit einem vorrangigen Recht im Grundbuch finanzieren. Der Kreis der Interessenten ist deshalb kleiner.

Grunderwerbsteuer. Zur Gegenleistung zählt neben dem Kaufpreis auch der Wert der Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält, also etwa des Wohnrechts (§ 9 Grunderwerbsteuergesetz).

Einkommensteuer. Gehört der Hof zum Betriebsvermögen, kann der Verkauf Steuern auslösen. Für einen Verkauf gegen Rente gelten eigene Regeln. Lassen Sie das vor dem Notartermin von einem Steuerberater mit Erfahrung in der Landwirtschaft durchrechnen.

Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und leitet den Wert eines Hofs mit Wohnrecht nachvollziehbar her: erst Hofstelle und Flächen ohne Belastung, dann den Abschlag für das Recht. Er lebt selbst auf einem Hof und kennt die Fragen aus eigener Erfahrung.

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FAQ – Häufige Fragen zum Hofverkauf mit Wohnrecht

Kann ich meinen Hof verkaufen und trotzdem wohnen bleiben? Ja, mit einem eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch, über eine Rückmiete oder indem Sie nur die Flächen verkaufen.

Gilt mein Wohnrecht auch für Garten und Hofraum? Nur, wenn es vereinbart ist. Das Wohnrecht betrifft ein Gebäude oder einen Teil davon. Garten, Stellplatz oder Zufahrt sollten Sie als zusätzliche Nutzungsrechte eintragen lassen.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim muss? Es erlischt nicht, Sie dürfen die Wohnung aber nur vermieten, wenn das gestattet ist. Regeln Sie das im Kaufvertrag, etwa mit einer Vermietungserlaubnis oder einer Ablösezahlung.

Ist eine Leibrente beim Hofverkauf sicher? Nur so sicher wie der Käufer und die Absicherung. Reallast an erster Rangstelle, Wertsicherung und ein Rücktrittsrecht verringern das Risiko, ausschließen lässt es sich nicht.

Wie viel weniger bringt ein Hof mit Wohnrecht? Das hängt vom Alter des Berechtigten, dem Umfang des Rechts und dem Wert des Hofs ab. Eine Pauschale gibt es nicht. Eine Bewertung schafft die Grundlage für die Verhandlung.

Fazit

Einen Hof zu verkaufen und wohnen zu bleiben ist möglich, wenn genau feststeht, welches Haus, welche Flächen außen und welche Kosten zum Recht gehören. Wohnrecht und Leibrente brauchen den ersten Rang im Grundbuch, ein Altenteil passt eher zur Übergabe in der Familie, und manchmal ist der Verkauf nur der Flächen der ruhigere Weg. Haseland Immobilien begleitet Hofeigentümer im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und im Kreis Herford mit nachvollziehbarer Bewertung und diskreter Vermarktung.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.