Hof geerbt in der Erbengemeinschaft: Was jetzt gilt (2026)

Plötzlich gehören Ihnen und Ihren Geschwistern gemeinsam ein Hof, ein paar Hektar Ackerland oder ein Waldstück. Wer einen Hof geerbt hat und eine Erbengemeinschaft bildet, merkt schnell: Bei Land und Forst gelten Regeln, die beim geerbten Einfamilienhaus keine Rolle spielen. Dieser Ratgeber zeigt Erben im Osnabrücker Land, im Emsland und in Ostwestfalen, welches Recht gilt, welche Wege es gibt und was vor einem Verkauf zu klären ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Erst klären, ob die Höfeordnung gilt. Dann erbt nur ein Hoferbe, die anderen bekommen Geld. Eine Erbengemeinschaft am Hof entsteht nicht.
• Ohne Höfeordnung gilt das BGB. Alle Erben entscheiden gemeinsam; jeder kann die Auseinandersetzung verlangen.
• Gerichtliche Zuweisung: Bei gesetzlicher Erbfolge kann ein Gericht einen landwirtschaftlichen Betrieb einem Miterben zuweisen, wenn sich die Erben nicht einigen.
• Verkauf braucht oft eine Genehmigung: in Niedersachsen bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar, danach ab 1 Hektar; in Nordrhein-Westfalen für Grundstücke über 1 Hektar.
• Steuern früh prüfen: Ein Verkauf innerhalb der Behaltensfrist kann die Verschonung bei der Erbschaftsteuer teilweise kosten.

1. Höfeordnung oder BGB: Welches Erbrecht gilt für Ihren Hof?

In Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen gilt die Höfeordnung, die Höfe im Erbfall zusammenhalten soll. Erster Hinweis ist der Hofvermerk im Grundbuch. Seit 2025 entscheidet außerdem der Grundsteuerwert: Ab 54.000 Euro ist ein land- oder forstwirtschaftlicher Besitz mit geeigneter Hofstelle kraft Gesetzes Hof, zwischen 27.000 und 54.000 Euro nur, wenn der Eigentümer das erklärt hat und der Hofvermerk eingetragen ist (§ 1 Höfeordnung).

Gilt die Höfeordnung, fällt der Hof nur einem Erben zu, dem Hoferben (§ 4 Höfeordnung). Die Geschwister erhalten statt Miteigentum einen Geldanspruch auf Basis des Hofeswerts: 60 Prozent des zuletzt festgestellten Grundsteuerwerts, nach Abzug bestimmter Nachlassverbindlichkeiten mindestens ein Fünftel davon, verteilt nach den Erbquoten (§ 12 Höfeordnung). Verkauft der Hoferbe innerhalb von 20 Jahren nach dem Erbfall den Hof oder Flächen, deren Erlöse zusammen mehr als ein Zehntel des Hofeswerts ausmachen, können die weichenden Erben einen Anteil am Erlös verlangen (Nachabfindung nach § 13 Höfeordnung). Welche Übergangsfrist Ende 2026 abläuft, steht im Ratgeber Hof ohne Nachfolger.

Gilt die Höfeordnung nicht, zum Beispiel weil der Hofvermerk gelöscht wurde, keine geeignete Hofstelle mehr da ist oder nur einzelne Flächen vererbt werden, erben alle gemeinsam. Das ist bei vielen Resthöfen und bei reinem Acker- oder Waldbesitz der Normalfall.

2. Die Erbengemeinschaft nach BGB: gemeinsam verwalten, gemeinsam entscheiden

Der Nachlass gehört allen Erben gemeinsam. Für Hof, Acker und Wald heißt das:

• Verwaltung: Für die ordnungsmäßige Verwaltung reicht eine Mehrheit nach Größe der Erbteile, eine wesentliche Veränderung kann sie aber nicht beschließen (§ 2038 in Verbindung mit § 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen.
• Verkaufen können die Erben eine Fläche nur gemeinsam. Ein Miterbe kann aber seinen ganzen Erbteil verkaufen, notariell beurkundet (§ 2033 BGB). Verkauft er ihn an einen Außenstehenden, haben die anderen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
• Auseinandersetzung: Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. Zwangsversteigerungsgesetz. Sie dauert lange, kostet Gebühren, und ihr Ergebnis ist kaum planbar.

3. Gerichtliche Zuweisung: wenn einer den Betrieb weiterführen will

Einen Sonderweg bietet das Grundstückverkehrsgesetz in §§ 13 bis 17: Ist die Erbengemeinschaft durch gesetzliche Erbfolge entstanden, kann das Gericht einen landwirtschaftlichen Betrieb auf Antrag ungeteilt einem Miterben zuweisen. Die Voraussetzungen sind eng:

• Der Betrieb hat eine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle, und seine Erträge reichen im Wesentlichen zum Unterhalt einer bäuerlichen Familie (§ 14).
• Die Miterben einigen sich nicht. Ist die Auseinandersetzung ausgeschlossen oder gibt es einen dafür berechtigten Testamentsvollstrecker, scheidet die Zuweisung aus.
• Der Betrieb geht an den Miterben, dem ihn der Verstorbene zugedacht hatte, sofern dieser bereit und geeignet ist, ihn zu bewirtschaften (§ 15).
• Die übrigen Miterben erhalten Geld in Höhe ihres Anteils, berechnet nach dem Ertragswert des Betriebs (§ 16). Erzielt der Übernehmer innerhalb von 15 Jahren durch einen Verkauf erhebliche Gewinne, können sie eine Nachabfindung verlangen (§ 17).

Für einen Resthof ohne nennenswerte Flächen oder einen längst aufgegebenen Betrieb kommt die Zuweisung deshalb meist nicht in Betracht.

Niedersachsen ab 14. April 2027: Das neue Niedersächsische Agrarstrukturgesetz ersetzt in Niedersachsen die §§ 1 bis 12 und 18 bis 32 des Grundstückverkehrsgesetzes (Nds. GVBl. 2026 Nr. 87, § 35). Die Zuweisung (§§ 13 bis 17) ist dort nicht genannt; nach unserem Verständnis bleibt sie auch in Niedersachsen möglich. Lassen Sie das im Einzelfall anwaltlich bestätigen.

4. Verkauf aus der Erbengemeinschaft: Genehmigung und Vorkaufsrecht

Der Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Flächen braucht ab einer bestimmten Größe eine Genehmigung:

In Niedersachsen werden genehmigungsfreie Verkäufe derselben Verkäufer aus den letzten drei Jahren mitgezählt. Wie das Verfahren abläuft, erklärt unser Ratgeber Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

Für Erbengemeinschaften wichtig:

• Erbteil an einen Miterben: Kauft ein Miterbe den anderen ihre Erbteile ab, braucht das keine Genehmigung. Genehmigungspflichtig ist nur der Erbteilsverkauf an jemanden, der nicht Miterbe ist, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG, ab 2027 in Niedersachsen § 4 Abs. 2 Nr. 2 Agrarstrukturgesetz).
• Verkauf in der Familie: Wird ein Betrieb geschlossen an den Ehegatten oder einen nahen Verwandten des Eigentümers veräußert, etwa an Kinder, Enkel, Geschwister, Neffen oder Nichten, ist die Genehmigung zu erteilen (§ 8 Nr. 2 GrdstVG). Ob das bei einer Erbengemeinschaft greift, prüft der Notar.
• Siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht: Bei einem Verkauf an einen Nichtlandwirt kann die Landgesellschaft eintreten, wenn ein Landwirt die Fläche dringend braucht. Verkäufe an nahe Verwandte sind ausgenommen.

5. Steuern: Verschonung, Behaltensfrist, Betriebsvermögen

Erbschaftsteuer. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen kann nach §§ 13a und 13b Erbschaftsteuergesetz zu 85 Prozent, auf Antrag zu 100 Prozent steuerfrei bleiben. Ausgenommen sind unter anderem Stückländereien: einzelne Flächen, die am Stichtag für mindestens 15 Jahre einem anderen Betrieb dienen, etwa langfristig verpachtetes Land (§ 160 Abs. 7 Bewertungsgesetz). Für die Verschonung gilt eine Behaltensfrist von fünf Jahren, bei der 100-Prozent-Variante von sieben Jahren. Wird das land- und forstwirtschaftliche Vermögen in dieser Zeit ganz oder teilweise verkauft oder dient es nicht mehr dauerhaft dem Betrieb, fällt die Verschonung zeitanteilig weg (§ 13a Abs. 6 ErbStG).

Einkommensteuer. Gehörten Hof und Flächen zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, auch zu einem verpachteten, sind sie meist Betriebsvermögen. Ein Verkauf, eine Entnahme oder die Abfindung eines Miterben kann dann einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen. Lassen Sie die Gestaltung der Auseinandersetzung von einem Steuerberater mit Erfahrung in der Landwirtschaft durchrechnen, bevor etwas unterschrieben wird.

6. In fünf Schritten zur Lösung

1. Bestandsaufnahme. Grundbuchauszüge (mit oder ohne Hofvermerk), Liste der Flurstücke mit Größe und Nutzung, Pachtverträge, Förderverpflichtungen mit Zweckbindungsfristen, Altenteil- und Wegerechte, Erbschein oder Testament.
2. Wert ermitteln. Ohne einen Wert, den alle akzeptieren, wird jede Verhandlung zäh. Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und schätzt Hofstelle, Acker, Grünland und Wald getrennt ein. Brauchen die Erben ein förmliches Verkehrswertgutachten, erstellt es das Partnerbüro Lasarz.
3. Steuern klären. Behaltensfrist, Betriebsvermögen, Abfindungen.
4. Weg wählen. Die üblichen Varianten:
   • Einer übernimmt und zahlt aus, zum Beispiel über den Kauf der Erbteile.
   • Gemeinsam verpachten, wenn niemand verkaufen will. Bei einem Verkauf tritt der Käufer ohnehin in bestehende Pachtverträge ein (§ 593b in Verbindung mit § 566 BGB), siehe Verpachtetes Ackerland verkaufen.
   • Hofstelle und Flächen getrennt verkaufen. Das Wohnhaus geht an private Käufer, die Flächen an Landwirte, siehe Hofstelle abtrennen.
   • Alles verkaufen und den Erlös nach Erbquoten teilen.
5. Umsetzen. Auseinandersetzungsvertrag oder Kaufvertrag beim Notar, Genehmigung, Grundbuch.

Gehört auch Wald zum Erbe, kommen eigene Pflichten hinzu, siehe Wald geerbt – was tun?.

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FAQ – Häufige Fragen zum geerbten Hof in der Erbengemeinschaft

Kann ein Miterbe den Verkauf des geerbten Hofes allein blockieren? Einen freiwilligen Verkauf ja. Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen.

Wann gilt die Höfeordnung und wann das normale Erbrecht? In Niedersachsen und NRW gilt sie für Besitz mit geeigneter Hofstelle ab 54.000 Euro Grundsteuerwert, zwischen 27.000 und 54.000 Euro nur mit Hofvermerk. Dann erbt ein Hoferbe allein. Sonst gilt das BGB mit Erbengemeinschaft.

Braucht es eine Genehmigung, wenn ich meinem Bruder meinen Erbteil verkaufe? Ist Ihr Bruder Miterbe: nein. Der Erbteilsverkauf an einen Miterben ist nicht genehmigungspflichtig, muss aber notariell beurkundet werden.

Was passiert mit dem Pächter, wenn die Erben die Flächen verkaufen? Der Pachtvertrag geht auf den Käufer über und läuft zu den vereinbarten Bedingungen weiter.

Wie wird der Hof unter den Erben fair aufgeteilt? Mit einer neutralen Bewertung von Hofstelle und Flächen als gemeinsamer Grundlage. Erst dann lassen sich Auszahlung, Verpachtung und Verkauf vergleichen.

Fazit

Ein geerbter Hof in der Erbengemeinschaft ist kein Fall für schnelle Entscheidungen. Zuerst muss klar sein, ob die Höfeordnung gilt, dann folgen Wert, Steuern und die Frage, wer was möchte. Erbteilskauf, Verpachtung oder getrennter Verkauf von Hofstelle und Flächen sind oft Wege ohne Gericht. Haseland Immobilien begleitet Erbengemeinschaften im Osnabrücker Land, im Emsland und in Ostwestfalen dabei, mit Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen und, wenn gewünscht, diskreter Vermarktung.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.