Sie möchten ein unsaniertes Haus verkaufen – etwa ein Elternhaus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren mit alter Heizung und wenig Dämmung? Dann stellt sich fast immer dieselbe Frage: Wie stark wirkt sich der energetische Zustand auf den Preis aus, und sollten Sie vorher noch sanieren? In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Käufer heute rechnen, was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 geändert hat und wie Sie Ihr Haus in Osnabrück, Bünde und Umgebung zu einem marktgerechten Preis anbieten (Stand: 1. November 2026).
Das Wichtigste in Kürze
- Der energetische Zustand ist neben Lage und Ausstattung ein wichtiger Faktor für Nachfrage und Preis.
- Käufer rechnen die zu erwartenden Energie- und Sanierungskosten in ihr Angebot ein.
- Die Energieeffizienzklasse steht in jeder Immobilienanzeige – Ihr Haus wird damit direkt vergleichbar.
- Die 65-%-Regel aus dem früheren „Heizungsgesetz“ ist seit dem 29.07.2026 weggefallen. Ein Grund zur Eile beim Heizungstausch vor dem Verkauf besteht daher nicht mehr.
- Statt teuer vorab zu sanieren, hilft oft eine gute Vorbereitung: Energieausweis, Unterlagen und eine realistische Preiseinschätzung.
1. Warum der energetische Zustand den Preis beeinflusst
Wer ein älteres Haus kauft, kauft die Kosten der nächsten Jahre mit. Kaufinteressenten schauen deshalb genau hin: Wie alt ist die Heizung? Sind Dach, oberste Geschossdecke, Fenster und Fassade gedämmt? Wie hoch sind die laufenden Energiekosten?
Daraus ergibt sich ein einfacher Zusammenhang: Was ein Käufer nach dem Einzug noch investieren muss, fehlt ihm beim Kaufpreis. Viele Käufer finanzieren Kaufpreis und Modernisierung gemeinsam. Je größer der Sanierungsbedarf, desto weniger bleibt im Budget für den Kaufpreis selbst – und desto vorsichtiger fallen die Angebote aus. Ein guter energetischer Zustand kann dagegen den Kreis der Interessenten erweitern und die Verhandlungen erleichtern.
Hinzu kommt die Vergleichbarkeit: Nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz gehören die Energieeffizienzklasse, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger und das Baujahr in jedes Inserat, sobald ein Energieausweis vorliegt. Kaufinteressenten sehen also schon in der Anzeige, wie Ihr Haus energetisch dasteht – und vergleichen es mit anderen Angeboten in Osnabrück oder im Kreis Herford.
Warum gute Energiestandards bei Käufern zählen, beschreiben wir auch im Beitrag Wie beeinflussen Energiestandards den Immobilienwert?
2. Was sich 2026 rechtlich geändert hat – und was nicht
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Verkäufer unsanierter Häuser sind drei Punkte wichtig:
- Weggefallen: die frühere 65-%-Erneuerbare-Regel für neue Heizungen und die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel. Eine funktionierende alte Heizung muss weder vor noch nach dem Verkauf allein wegen ihres Alters ersetzt werden.
- Neu: Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil Biobrennstoffe oder Wasserstoff nutzen (10 % ab 2029, 60 % ab 2040). Käufer, die eine alte Gas- oder Ölheizung später ersetzen wollen, beziehen das in ihre Planung ein.
- Unverändert: Nach einem Eigentümerwechsel muss der Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses eine ungedämmte oberste Geschossdecke in der Regel innerhalb von zwei Jahren dämmen (§ 35), sofern nicht das Dach darüber gedämmt ist. Eine Pflicht zur Komplettsanierung gibt es nicht.
Einen ausführlichen Überblick über die neue Rechtslage finden Sie in unserem Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz: Das gilt für Eigentümer sowie bei der Verbraucherzentrale.
3. So rechnen Käufer ein unsaniertes Haus durch
Kaufinteressenten – und deren Banken – betrachten bei älteren Häusern vor allem diese Punkte:
| Bauteil | Worauf Käufer achten |
|---|---|
| Heizung | Alter, Energieträger, Wartungszustand, Möglichkeit für eine Wärmepumpe oder einen Wärmenetzanschluss |
| Dach und oberste Geschossdecke | Dämmung vorhanden? Dämmpflicht nach dem Kauf? |
| Fenster | Verglasung, Baujahr, Zustand der Rahmen |
| Fassade und Keller | Dämmung, Feuchtigkeit, Instandhaltungsbedarf |
| Leitungen und Elektrik | Alter, Dämmung der Heizungsrohre, Zustand der Elektroinstallation |
Der Energieausweis enthält zudem Modernisierungsempfehlungen. Für viele ältere Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3) – es sei denn, das Haus erreicht bereits den Wärmeschutzstandard von 1977. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude selbst und nicht das Heizverhalten der bisherigen Bewohner.
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4. Vor dem Verkauf sanieren – ja oder nein?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Größere Maßnahmen wie eine neue Heizung, eine Fassadendämmung oder neue Fenster kosten Zeit und Geld, und nicht jeder Käufer teilt Ihren Geschmack oder Ihre technische Lösung. Viele Käufer möchten selbst entscheiden, wie sie modernisieren – und dafür gezielt Fördermittel beantragen, die nur vor Beginn der Maßnahme beantragt werden können.
Sinnvoll sein können dagegen kleine, klar begrenzte Schritte:
- Unterlagen zusammenstellen: Energieausweis, Wartungsprotokolle der Heizung, Rechnungen früherer Modernisierungen, Baupläne.
- Bekannte Mängel ehrlich benennen – das schafft Vertrauen und vermeidet spätere Streitigkeiten.
- Für größere Maßnahmen Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben einholen. So können Käufer mit konkreten Zahlen statt mit groben Schätzungen planen.
- Prüfen, ob eine überschaubare Maßnahme wie die Dämmung der obersten Geschossdecke vor dem Verkauf sinnvoll ist.
Ob sich eine konkrete Sanierung vor dem Verkauf rechnet, lesen Sie in unserem Beitrag Immobilie vor dem Verkauf sanieren?
5. Marktgerechter Preis statt Wunschpreis
Ein unsaniertes Haus lässt sich gut verkaufen – wenn der Preis zum Zustand passt. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, rechnen Interessenten den Sanierungsbedarf in der Besichtigung nach und springen ab. Ein realistischer Angebotspreis, der Lage, Grundstück, Bausubstanz und energetischen Zustand berücksichtigt, spricht dagegen gezielt Käufer an, die ein Haus nach eigenen Vorstellungen modernisieren möchten.
Genau hier setzt eine fundierte Bewertung an: Wir schätzen den Wert Ihres Hauses mit seinem heutigen energetischen Zustand ein und zeigen, welche Unterlagen Käufern die Entscheidung erleichtern. Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV).
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FAQ – Häufige Fragen zum Verkauf unsanierter Häuser
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren? Nein. Eine allgemeine Sanierungspflicht vor dem Verkauf gibt es nicht. Pflicht ist ein gültiger Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss.
Muss der Käufer ein unsaniertes Haus innerhalb von zwei Jahren sanieren? Nicht komplett. Nach einem Eigentümerwechsel muss der Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses in der Regel innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, wenn weder sie noch das Dach darüber ausreichend gedämmt ist (§ 35 Gebäudemodernisierungsgesetz).
Gilt die 65-%-Regel für neue Heizungen noch? Nein. Die frühere 65-%-Regel aus § 71 ist seit dem 29. Juli 2026 weggefallen. Neue Gas- und Ölheizungen müssen stattdessen ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil nutzen.
Wie stark sinkt der Preis bei schlechter Energieklasse? Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der energetische Zustand wirkt zusammen mit Lage, Grundstück und Bausubstanz. Eine individuelle Bewertung zeigt, was für Ihr Haus marktgerecht ist.
Welcher Energieausweis ist für ein altes Haus nötig? Für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht den Wärmeschutzstandard von 1977 erreicht.
Fazit
Der energetische Zustand beeinflusst Nachfrage und Preis – aber ein unsaniertes Haus ist kein Problemfall. Entscheidend ist, dass Käufer ehrlich informiert werden und der Angebotspreis zum Zustand passt. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist der Druck zum Heizungstausch gesunken; die Pflichten rund um Energieausweis und Inserat bleiben. Haseland Immobilien begleitet Eigentümer seit 2004 in Osnabrück, Bünde und der Region – gern auch beim Verkauf Ihres älteren Hauses.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand 1. November 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.
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