Drei Hektar am Hof, zwei Hektar vier Kilometer entfernt und dazwischen eine Wiese, die einem Nachbarn gehört: Viele Eigentümer und Landwirte im Osnabrücker Land, im Emsland und in Ostwestfalen kennen das. Bevor Sie eine ungünstig gelegene Fläche verkaufen und anderswo teuer zukaufen, lohnt ein Blick auf den freiwilligen Landtausch. Er ist ein behördlich geleitetes Verfahren, in dem Flächen getauscht werden, meist ohne Notar und ohne Grunderwerbsteuer. Dieser Ratgeber zeigt, wie der Flächentausch in der Landwirtschaft abläuft, was er kostet und wann ein Verkauf doch der bessere Weg ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsgrundlage: §§ 103a bis 103k Flurbereinigungsgesetz (FlurbG). Getauscht wird nur, wenn alle Tauschpartner einverstanden sind.
- Zuständig: in Niedersachsen die Ämter für regionale Landesentwicklung, in Nordrhein-Westfalen die Bezirksregierungen (für den Kreis Herford: Detmold).
- Kosten: Grundbuchberichtigung und Verfahren sind gebührenfrei. Kosten der Ausführung, etwa für eine Vermessung, tragen die Tauschpartner.
- Steuern: Bei wertgleichem Tausch fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, und im Betriebsvermögen werden keine stillen Reserven aufgedeckt.
- Privater Tauschvertrag beim Notar: Grunderwerbsteuer auf beide Erwerbe, Notarkosten und ab der Freigrenze eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsrecht.
1. Was ist der freiwillige Landtausch?
Der freiwillige Landtausch soll ländliche Grundstücke „in einem schnellen und einfachen Verfahren“ neu ordnen, um die Agrarstruktur zu verbessern; er ist auch aus Gründen des Naturschutzes möglich (§ 103a FlurbG). Anders als bei der großen Flurbereinigung gibt es keine Teilnehmergemeinschaft, kein amtliches Wertermittlungsverfahren und keine gesetzlichen Abfindungsregeln (§ 103b FlurbG). Die Tauschpartner einigen sich selbst, die Behörde leitet das Verfahren und setzt es rechtlich um.
Das Gesetz gibt die Richtung vor: Tauschgrundstücke sollen großzügig zusammengelegt und möglichst ganze Flurstücke getauscht werden. Neue Wege oder Gräben werden nicht gebaut (§ 103e FlurbG).
2. Wer führt den Landtausch durch?
Niedersachsen: Flurbereinigungsbehörden sind die vier Ämter für regionale Landesentwicklung. Für die Landkreise Osnabrück, Emsland, Vechta und Cloppenburg ist das Amt für regionale Landesentwicklung Weser-Ems zuständig. Bei der Vorbereitung helfen Betreuer, etwa die Niedersächsische Landgesellschaft (NLG), die Tauschpartner im freiwilligen Landtausch begleitet.
Nordrhein-Westfalen: Anträge gehen an das Dezernat 33 „Ländliche Entwicklung, Bodenordnung“ der örtlich zuständigen Bezirksregierung, für den Kreis Herford also an die Bezirksregierung Detmold. Seit Juli 2024 lässt sich der Antrag auch online stellen (Landesregierung NRW).
3. So läuft der Flächentausch ab
- Tauschpartner finden und einig werden. Ohne Partner kein Verfahren: Die Behörde soll einen Antrag ablehnen, wenn nicht glaubhaft ist, dass sich der Tausch verwirklichen lässt (§ 103c FlurbG).
- Antrag stellen. Schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde, von den Tauschpartnern gemeinsam.
- Tauschplan. Die Behörde fasst alle Vereinbarungen über Flächen, Geldausgleich und Rechte im Tauschplan zusammen und holt die Einverständniserklärungen ein.
- Anhörungstermin. Der Plan wird verlesen und unterschrieben. Kommt keine Einigung zustande, wird das Verfahren eingestellt (§ 103f FlurbG).
- Ausführung. Ist alles unanfechtbar, ordnet die Behörde die Ausführung an. Das Verfahren endet, sobald Grundbuch und Kataster berichtigt sind (§ 103h FlurbG).
Wie lange das dauert, hängt vom Einzelfall ab. Die Bezirksregierung Arnsberg nennt im Schnitt rund neun Monate vom Antrag bis zur Grundbuchberichtigung.
4. Landtausch oder privater Tauschvertrag?
Zwei Eigentümer können Flächen auch per notariellem Tauschvertrag tauschen. Steuerlich und bei den Kosten ist das ein großer Unterschied:
| Freiwilliger Landtausch | Privater Tauschvertrag | |
|---|---|---|
| Notar | in der Regel nicht nötig | Beurkundung nötig, Kosten fallen an |
| Grundbuch | gebührenfrei (§ 108 FlurbG) | Gebühren fallen an |
| Grunderwerbsteuer | bei Wertgleichheit in der Regel keine | auf beide Erwerbe |
| Stille Reserven im Betriebsvermögen | werden bei Wertgleichheit nicht aufgedeckt | Tausch gilt steuerlich als Veräußerung |
| Genehmigung Grundstückverkehr | klärt die Behörde im Verfahren | ab Freigrenze genehmigungspflichtig |
Grunderwerbsteuer: Beim privaten Tausch unterliegt nach § 1 Abs. 5 Grunderwerbsteuergesetz die Leistung jeder Seite der Steuer, bemessen am Wert der Gegenleistung. Steuerfrei bleibt ein Erwerb nur bis 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Im Landtausch ist der Eigentumsübergang dagegen ausgenommen, soweit er den Anspruch aus der eingebrachten Fläche nicht übersteigt; ein Mehr von bis zu 20 Prozent bleibt nach dem Gesetzeswortlaut ebenfalls frei (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a GrEStG). Die Gebührenfreiheit des § 108 FlurbG gilt ausdrücklich nicht für die Grunderwerbsteuer.
Einkommensteuer: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein wertgleicher freiwilliger Landtausch keinen Gewinn auslöst, weil die neue Fläche an die Stelle der alten tritt (Urteil vom 23.10.2019, VI R 25/17). Ein privater Tausch von Betriebsflächen wird dagegen grundsätzlich wie ein Verkauf behandelt (§ 6 Abs. 6 EStG).
Genehmigung: Auch ein privater Tausch ist eine Veräußerung. In Niedersachsen braucht er bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar eine Genehmigung, ab 14. April 2027 nach dem Agrarstrukturgesetz ab 1 Hektar; in NRW bei Flächen über 1 Hektar. Erteilt werden muss sie, wenn zur Verbesserung der Landbewirtschaftung getauscht wird und ein Geldausgleich höchstens ein Viertel des höheren Grundstückswerts ausmacht (§ 8 Nr. 5 GrdstVG, ab 2027 in Niedersachsen § 8 Nr. 5 NAgrarG). Veräußerungen, die der Durchführung eines Flurbereinigungsverfahrens dienen, sind genehmigungsfrei (§ 4 Nr. 3 GrdstVG, ab 2027 § 6 Nr. 3 NAgrarG). Ob das für Ihren Landtausch gilt, klärt die Flurbereinigungsbehörde im Verfahren. Mehr zum Verfahren steht in unserem Ratgeber Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
5. Wertausgleich und Pachtverträge
Wertausgleich: Weil es im Landtausch kein amtliches Wertermittlungsverfahren gibt, vereinbaren die Tauschpartner den Wert selbst. Ideal sind gleichwertige Flächen. Ist eine Seite mehr wert, wird ein Geldausgleich im Tauschplan festgehalten. Bodenqualität, Zuschnitt, Zuwegung und Entfernung zum Hof spielen dabei eine Rolle. Was den Wert einer Fläche bestimmt, zeigt unser Ratgeber Ackerland, Wiese und Wald verkaufen.
Pacht: Die Pachtregeln der Flurbereinigung sind vom Landtausch nicht ausgenommen. Ändert sich der Wert des Pachtbesitzes, wird der Unterschied ausgeglichen, zum Beispiel über eine angepasste Pacht. Wird die Bewirtschaftung wesentlich erschwert, kann der Pächter binnen drei Monaten nach der Ausführungsanordnung die Auflösung beantragen. Abweichende Vereinbarungen der Vertragspartner gehen vor (§§ 70, 71 FlurbG). Binden Sie Pächter deshalb früh ein. Was bei Flächen mit laufender Pacht sonst gilt, lesen Sie im Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.
6. Tauschen oder verkaufen?
Ein Tausch passt, wenn Sie die Fläche behalten, aber besser bewirtschaften wollen: Hofnähe, größere Schläge, weniger Fahrzeit. Ein Verkauf passt eher, wenn niemand in der Familie die Fläche nutzen will, eine Erbengemeinschaft Geld zum Aufteilen braucht oder sich schlicht kein Tauschpartner findet. Bei Erbfällen hilft unser Ratgeber Hof geerbt in der Erbengemeinschaft.
7. Was Haseland beitragen kann
Haseland Immobilien ist keine Flurbereinigungsbehörde, stellt keinen Antrag für Sie und führt keinen Landtausch durch. Wir helfen an zwei Stellen, an denen Tauschwillige oft hängen bleiben:
- Wert der Tauschflächen: Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und bewertet die Flächen beider Seiten. Ein neutraler Wert macht die Einigung über einen Geldausgleich leichter. → Immobilienbewertung
- Tauschpartner oder Käufer finden: Wir kennen viele Eigentümer und Landwirte im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und im Kreis Herford. Kommt kein Tausch zustande, vermitteln wir auf Wunsch Verkauf oder Zukauf.
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FAQ – Häufige Fragen zum freiwilligen Landtausch
Was kostet ein freiwilliger Landtausch? Die Verfahrenskosten der Behörde trägt nach dem Flurbereinigungsgesetz das Land, die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei. Kosten der Ausführung, etwa eine Vermessung beim Tausch von Teilflächen, tragen die Tauschpartner. Was ein Betreuer kostet, sollten Sie vorher erfragen.
Fällt beim Landtausch Grunderwerbsteuer an? Bei wertgleichem Tausch in der Regel nicht. Erhält eine Seite deutlich mehr Wert, als sie einbringt, kann für diesen Teil Grunderwerbsteuer anfallen. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.
Brauche ich für den Landtausch einen Notar? In der Regel nicht. Die Vereinbarungen werden im Tauschplan der Behörde festgehalten, und Grundbuch und Kataster werden auf dieser Grundlage berichtigt. Fragen Sie im Einzelfall bei der zuständigen Behörde nach.
Kann ich Flächen tauschen, die verpachtet sind? Ja. Ändert sich der Wert des Pachtbesitzes, wird ausgeglichen. Wird die Bewirtschaftung wesentlich erschwert, kann der Pächter die Auflösung des Pachtvertrags beantragen.
Fazit
Der freiwillige Landtausch ist für zersplitterte oder hofferne Flächen oft der günstigere Weg als Verkauf und Zukauf: in der Regel kein Notar, gebührenfreies Grundbuch und bei Wertgleichheit in der Regel keine Grunderwerbsteuer. Voraussetzung sind ein Tauschpartner und eine Einigung über den Wert. Haseland Immobilien unterstützt Eigentümer und Landwirte in der Region mit einer neutralen Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen und mit Kontakten in den regionalen Flächenmarkt.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater sowie vom zuständigen Amt prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.