Der Brief kommt oft unerwartet: Ein Projektierer möchte Ihre Acker- oder Grünlandfläche für einen Solarpark pachten, für zwanzig Jahre oder länger, zu einer Pacht, die über der landwirtschaftlichen liegen kann. Das klingt verlockend – und kann es auch sein. Ein solcher Vertrag bindet die Fläche aber für eine Generation und hat Folgen für Steuern, Erbe und den Wert des Grundstücks. Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern im Osnabrücker Land und in Ostwestfalen, worauf es ankommt, wenn sie eine Fläche für einen Solarpark verpachten oder verkaufen wollen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Solarpark auf freier Fläche braucht in aller Regel einen Bebauungsplan der Gemeinde. Ohne ihn dürfen nur Anlagen in einem 200-Meter-Streifen an Autobahnen und zweigleisigen Bahnstrecken sowie kleine Agri-PV-Anlagen bis 2,5 Hektar direkt am Hof gebaut werden.
- Ob sich ein Projekt rechnet, hängt auch von der EEG-Förderkulisse ab. Das Gesetz wird gerade neu gefasst; Angebote mit Stand 2026 können sich noch ändern.
- Der Pachtvertrag läuft meist Jahrzehnte. Entscheidend sind Rücktrittsrechte, Pachtanpassung, Rückbau samt Fundamenten und Kabeln, eine Sicherheit für den Rückbau und die Eintragung im Grundbuch.
- Erbschaftsteuer: Eine Fläche unter einem normalen Solarpark gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht mehr als land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Die Verschonung für Hofvermögen kann entfallen.
- Eine amtliche Spanne für Solarpachten gibt es nicht. Vergleichen Sie mehrere Angebote und lassen Sie den Vertrag rechtlich und steuerlich prüfen, bevor Sie unterschreiben.
1. Wo ein Solarpark überhaupt entstehen darf
Flächen im Außenbereich sind für Landwirtschaft gedacht. Ein Solarpark ist dort nur in zwei Fällen ohne Bebauungsplan zulässig (§ 35 Absatz 1 Baugesetzbuch):
- auf Flächen bis 200 Meter längs von Autobahnen oder Schienenwegen des übergeordneten Netzes mit mindestens zwei Hauptgleisen (Nummer 8 b), gemessen vom äußeren Fahrbahnrand,
- als Agri-PV-Anlage im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Betrieb, höchstens 2,5 Hektar groß und nur eine je Hofstelle (Nummer 9).
In beiden Fällen muss der Betreiber sich verpflichten, die Anlage nach Aufgabe der Nutzung zurückzubauen und Versiegelungen zu beseitigen. Für alle anderen Flächen braucht der Projektierer einen Bebauungsplan – die Gemeinde entscheidet also mit. Fragen Sie deshalb früh, ob es in Ihrer Gemeinde ein Konzept für Freiflächen-Photovoltaik gibt und ob Ihre Fläche darin vorgesehen ist.
Niedersachsen hat sich im Klimagesetz das Ziel gesetzt, bis 2033 Freiflächen-Photovoltaik auf mindestens 0,5 Prozent der Landesfläche zu ermöglichen. Ob und wo Ihre Gemeinde dafür Flächen ausweist, erfahren Sie im Rathaus oder aus den Unterlagen zur Bauleitplanung.
2. Was die EEG-Förderung für Ihre Fläche bedeutet
Die meisten Solarparks werden über Ausschreibungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz finanziert. Gefördert werden nur bestimmte Flächen (§ 37 EEG), unter anderem
- versiegelte Flächen und Konversionsflächen,
- Streifen bis 500 Meter längs von Autobahnen und Schienenwegen,
- Acker- und Grünland in sogenannten benachteiligten Gebieten, wenn das Land diese Flächen per Verordnung geöffnet hat, und nicht in Natura-2000- oder anderen Schutzgebieten,
- besondere Solaranlagen wie Agri-PV, Moor-PV oder Anlagen über Parkplätzen.
Nordrhein-Westfalen hat benachteiligte Gebiete mit einer mittleren Bodenwertzahl bis 55 geöffnet; die Verordnung gilt bis Ende 2027. Niedersachsen hat 2021 eine eigene Verordnung erlassen und 2023 geändert. Ob Ihre Fläche in die Förderkulisse fällt, prüft der Projektierer – lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
Wichtig zu wissen: Die Zahlung von bis zu 0,2 Cent je Kilowattstunde, die Betreiber nach § 6 EEG leisten sollen, geht an die Gemeinde, nicht an den Flächeneigentümer. Und: Das EEG wird derzeit neu gefasst. Ein Entwurf liegt dem Bundestag vor. Was in einem Angebot von heute steht, kann sich bis zum Bau ändern.
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3. Der Pachtvertrag: was darin stehen muss
Ein Solarpark-Pachtvertrag ist kein gewöhnlicher Landpachtvertrag. Er läuft oft 20 bis 30 Jahre, häufig mit Verlängerungsoptionen, und beginnt meist mit einer Optionsphase, in der der Projektierer Genehmigung und Netzanschluss klärt. Achten Sie besonders auf diese Punkte:
| Punkt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Optionsphase und Rücktritt | Wie lange darf der Projektierer prüfen? Was bekommen Sie in dieser Zeit? Was passiert, wenn der Park nie gebaut wird? |
| Pachtbeginn und -höhe | Ab wann wird die volle Pacht gezahlt? Gibt es eine Anpassung an die Inflation oder an die Erlöse? |
| Fläche | Genau welche Flurstücke und Teilflächen? Wer pflegt die Fläche unter und zwischen den Modulen? |
| Rückbau | Rückbau einschließlich Fundamenten, Kabeln und Trafostation; regelmäßige Neubewertung der Rückbaukosten |
| Sicherheit | Eine Bürgschaft für den Rückbau, die auch bei einer Insolvenz des Betreibers greift |
| Grundbuch | Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Betreibers – mit welchem Inhalt und Rang? |
| Übertragung | Darf der Betreiber den Park verkaufen? Gehen alle Pflichten auf den Käufer über? |
Laufende Landpacht: Ist die Fläche an einen Landwirt verpachtet, endet dieser Vertrag nicht automatisch. Ein unbefristeter Landpachtvertrag kann spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres gekündigt werden (§ 594a BGB); unter Umständen kann der Pächter eine Fortsetzung verlangen. Ein Sonderkündigungsrecht für Solarparks gibt es nicht. Sprechen Sie früh mit Ihrem Pächter – mehr dazu im Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.
Zur Pachthöhe: Eine amtliche oder von den Landwirtschaftskammern veröffentlichte Spanne für Niedersachsen und NRW gibt es nicht. Die Zahlen, die in Anzeigen und Presseberichten kursieren, sind Angebote von Projektierern. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur die Pacht, sondern den ganzen Vertrag.
4. Steuern: der Punkt, den viele übersehen
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Nach gleich lautenden Erlassen der Länder vom Juli 2022 gilt eine Fläche unter einer normalen Freiflächen-Photovoltaikanlage nicht mehr als land- und forstwirtschaftliches Vermögen, sondern als Grundvermögen. Die Verschonung für Hofvermögen kann dann entfallen – im Erbfall oder bei einer Hofübergabe, unter Umständen auch rückwirkend, wenn noch Behaltensfristen laufen. Bei Agri-PV, unter der die Fläche weiter bewirtschaftet wird, kann das anders sein. Eine gesetzliche Neuregelung gibt es bisher nicht.
- Einkommensteuer: Die Pacht ist steuerpflichtig. Ob die Fläche bei einem Landwirt Betriebsvermögen bleibt oder ob eine steuerpflichtige Entnahme droht, hängt vom Einzelfall ab.
- Grundsteuer und weitere Steuern können sich ebenfalls ändern.
Deshalb gilt: Den Vertrag vor der Unterschrift mit einem Steuerberater durchgehen, der sich mit Landwirtschaft auskennt. Gerade wenn eine Hofübergabe ansteht, kann ein Solarpark teuer werden – was bei der Übergabe sonst zählt, steht im Ratgeber Hof ohne Nachfolger.
5. Verkaufen statt verpachten?
Manche Projektierer bieten an, die Fläche zu kaufen. Das bringt sofort Geld und erspart die jahrzehntelange Bindung, beendet aber auch die laufenden Einnahmen. Beim Verkauf gelten die Regeln für landwirtschaftliche Grundstücke:
- In Niedersachsen braucht der Verkauf ab 0,5 Hektar eine Genehmigung. Die Niedersächsische Landgesellschaft kann ab dieser Größe ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht ausüben, wenn der Käufer kein Landwirt ist – also auch beim Verkauf an einen Projektierer. Die Behörde kann die Genehmigung unter anderem versagen, wenn der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert steht (§ 9 Grundstückverkehrsgesetz).
- In Nordrhein-Westfalen liegt die Freigrenze für die Genehmigung bei 1,0 Hektar.
Was eine Fläche mit Solarpark-Aussicht wert ist, lässt sich aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse nicht ablesen – sie weisen dafür keine eigenen Preise aus. Hier braucht es eine Bewertung im Einzelfall. Bei Haseland übernimmt das Marc-André Lasarz, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV). Die Preise für Acker und Grünland ohne Solarnutzung finden Sie im Ratgeber Ackerland verkaufen.
6. Checkliste vor der Unterschrift
- Liegt die Fläche im 200-Meter-Streifen, oder braucht es einen Bebauungsplan? Was plant die Gemeinde?
- Fällt die Fläche in die EEG-Förderkulisse? Schriftlich bestätigen lassen.
- Mindestens zwei, besser drei Angebote einholen und vollständig vergleichen.
- Laufende Pachtverträge prüfen und mit dem Pächter sprechen.
- Rückbau, Sicherheit und Grundbucheintrag genau regeln.
- Steuerliche Folgen klären, vor allem bei geplanter Hofübergabe oder Erbschaft.
- Den Wert der Fläche kennen – als Pachtfläche, als Solarfläche und als Verkaufsfläche.
FAQ – Häufige Fragen zur Solarpark-Pacht
Wie viel Pacht bekomme ich für einen Solarpark?
Eine amtliche Spanne gibt es für Niedersachsen und NRW nicht. Die Angebote der Projektierer unterscheiden sich stark und hängen von Lage, Netzanschluss, Förderkulisse und Vertragsbedingungen ab. Vergleichen Sie mehrere Angebote und den ganzen Vertrag, nicht nur die Pacht.
Brauche ich für einen Solarpark auf meiner Fläche einen Bebauungsplan?
In aller Regel ja. Ohne Bebauungsplan sind nur Anlagen bis 200 Meter längs von Autobahnen und zweigleisigen Bahnstrecken sowie hofnahe Agri-PV-Anlagen bis 2,5 Hektar zulässig.
Bekomme ich die 0,2 Cent je Kilowattstunde aus dem EEG?
Nein. Diese Zahlung der Betreiber geht an die Standortgemeinde, nicht an den Eigentümer der Fläche.
Was passiert mit der Erbschaftsteuer, wenn ich verpachte?
Nach Auffassung der Finanzverwaltung gilt eine Fläche unter einem normalen Solarpark als Grundvermögen, nicht mehr als Hofvermögen. Die Verschonung für land- und forstwirtschaftliches Vermögen kann entfallen. Lassen Sie das vor der Unterschrift prüfen.
Kann ich meinem Pächter für den Solarpark kündigen?
Nur zu den normalen Fristen. Ein unbefristeter Landpachtvertrag kann bis zum dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres gekündigt werden. Ein besonderes Kündigungsrecht für Solarparks gibt es nicht.
Fazit
Eine Solarpark-Pacht kann eine wertvolle Einnahme sein, bindet die Fläche aber für Jahrzehnte und kann Folgen für Steuern und Hofübergabe haben. Wer Baurecht, Förderkulisse, Vertrag und Steuern prüft, bevor er unterschreibt, entscheidet besser – und wer den Wert seiner Fläche kennt, verhandelt auf Augenhöhe. Haseland Immobilien begleitet Flächeneigentümer im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und Ostwestfalen bei der Bewertung, beim Vergleich von Angeboten und, wenn es so weit ist, beim Verkauf. Einen Überblick gibt die Seite Land, Forst & Resthöfe.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz wird derzeit neu gefasst. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.