Wer mit Gas oder Öl heizt, zahlt seit 2021 einen CO2-Preis – oft „CO2-Steuer“ genannt. Seit 2023 tragen auch Vermieter einen Teil dieser Kosten, und zwar umso mehr, je schlechter der Energiezustand des Hauses ist. Wie hoch der CO2-Preis 2026 ist, was mit dem Wechsel in den europäischen Emissionshandel auf Eigentümer zukommt und was das für Vermieter und Käufer vermieteter Häuser in Osnabrück und Ostwestfalen bedeutet, lesen Sie hier. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Der CO2-Preis ist rechtlich keine Steuer, sondern der Preis für Emissionszertifikate, den Energielieferanten über den Gas- und Ölpreis weitergeben.
- 2026 werden die Zertifikate in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2 versteigert.
- Ab 2028 soll der EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) den nationalen CO2-Preis ablösen. Wie hoch der Preis dann ist, steht noch nicht fest.
- Vermieter von Wohnungen tragen nach einem Stufenmodell zwischen 0 und 95 % der CO2-Kosten – je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes.
- Wer ein vermietetes Haus kauft, sollte sich die Heizkostenabrechnungen mit CO2-Einstufung zeigen lassen.
1. CO2-Steuer oder CO2-Preis – was ist richtig?
Umgangssprachlich ist meist von der „CO2-Steuer“ die Rede. Rechtlich handelt es sich um den nationalen Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Unternehmen, die Heizöl, Erdgas oder Kraftstoffe in Verkehr bringen, müssen für jede Tonne CO2 ein Zertifikat kaufen. Diese Kosten geben sie über den Energiepreis an ihre Kunden weiter. Das Ziel: Fossile Energie wird schrittweise teurer, Energiesparen und klimafreundliche Heizungen lohnen sich mehr.
So hat sich der Preis je Tonne CO2 entwickelt (§ 10 BEHG):
| Jahr | Preis je Tonne CO2 |
|---|---|
| 2021 | 25 € |
| 2022 | 30 € |
| 2023 | 30 € |
| 2024 | 45 € |
| 2025 | 55 € |
| 2026 | Versteigerung im Korridor 55 bis 65 € |
2. Ausblick: Wechsel in den EU-Emissionshandel (ETS 2)
Die EU führt einen eigenen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr ein, den ETS 2. Er soll den deutschen CO2-Preis ablösen. Ursprünglich war der Start für 2027 geplant. Laut der Deutschen Emissionshandelsstelle (DEHSt) wurde der Beginn der Regelphase um ein Jahr auf 2028 verschoben. Bis einschließlich 2027 gelten die Pflichten des nationalen Emissionshandels weiter.
Wie hoch der CO2-Preis im europäischen System sein wird, kann heute niemand seriös vorhersagen – er bildet sich am Markt. Für Eigentümer heißt das: Mit dem CO2-Preis sollten Sie auch in Zukunft rechnen. Wer eine Heizung oder eine Sanierung plant, bezieht ihn am besten von Anfang an in die Kalkulation ein.
3. Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Seit dem 1. Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wer die CO2-Kosten bei vermieteten Wohnungen trägt. Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je schlechter die Energiebilanz, desto mehr zahlt der Vermieter (Stufenmodell, Anlage zum CO2KostAufG):
| CO2-Ausstoß (kg CO2 je m² Wohnfläche und Jahr) | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Die wichtigsten Regeln:
- Der Vermieter ermittelt die Stufe in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Die Angaben dafür liefert der Brennstoff- oder Wärmelieferant auf seiner Rechnung.
- In der Abrechnung müssen der Anteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen stehen. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen.
- Heizt der Mieter selbst, zum Beispiel mit einer Gasetagenheizung, erstattet ihm der Vermieter seinen Anteil. Der Mieter muss den Anspruch innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung seines Lieferanten in Textform geltend machen.
- Ausnahmen: Verhindern Denkmalschutz, ein Anschluss- und Benutzungszwang (etwa an ein Wärmenetz) oder eine Erhaltungssatzung eine wesentliche energetische Verbesserung, wird der Vermieteranteil halbiert. Sind sowohl Verbesserungen am Gebäude als auch an der Wärmeversorgung blockiert, entfällt die Aufteilung.
- Bei Nichtwohngebäuden (zum Beispiel Büros oder Läden) darf der Mieter höchstens 50 % der CO2-Kosten tragen.
Neu seit der Reform 2026: Wird in einem vermieteten Bestandsgebäude eine neue Gasheizung betrieben, für die der Bio-Anteil nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt, tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte ab 2028 je zur Hälfte – abweichend vom Stufenmodell. Ab 2029 werden auch die Kosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil (bis zu einem Anteil von 30 %) hälftig geteilt (§ 5a CO2KostAufG). Mehr zum Bio-Anteil lesen Sie in unserem Ratgeber Gasheizung 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen.
4. Rechenbeispiel: Was zahlt der Vermieter?
Ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück hat 600 m² Wohnfläche und wird mit Gas beheizt. Vereinfachte Rechnung ohne Umsatzsteuer, mit dem Preiskorridor 2026 von 55 bis 65 Euro je Tonne:
| Haus A: teilsaniert | Haus B: unsaniert | |
|---|---|---|
| CO2-Ausstoß | 30 kg je m² und Jahr | 55 kg je m² und Jahr |
| CO2 im Jahr | 18 Tonnen | 33 Tonnen |
| CO2-Kosten im Jahr | 990 bis 1.170 € | 1.815 bis 2.145 € |
| Anteil Vermieter | 40 % | 95 % |
| Vermieter zahlt im Jahr | rund 400 bis 470 € | rund 1.720 bis 2.040 € |
Das Beispiel zeigt: Bei einem unsanierten Haus trägt der Vermieter fast die gesamten CO2-Kosten. Energetische Maßnahmen senken den CO2-Ausstoß – und damit seinen Anteil. Welche Förderung es dafür gibt, lesen Sie in unserem Ratgeber Förderung für Sanierung 2026: KfW, BAFA & neue Regeln.
Wo finde ich den CO2-Ausstoß meines Hauses? Verbindlich ist der Wert aus der Heizkostenabrechnung. Einen ersten Anhaltspunkt gibt auch der Energieausweis, der die Treibhausgasemissionen des Gebäudes ausweist.
5. Was bedeutet das für Käufer vermieteter Häuser?
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt auch den Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Der schmälert den Ertrag – und zwar umso stärker, je schlechter der Energiezustand ist. Prüfen Sie vor dem Kauf:
- die letzten Heizkostenabrechnungen mit CO2-Einstufung und Vermieteranteil,
- den Energieausweis und das Alter der Heizung,
- ob ein Denkmalschutz, eine Erhaltungssatzung oder ein Anschlusszwang an ein Wärmenetz besteht,
- welche Sanierungen geplant sind oder nötig werden und was sie kosten.
Diese Punkte fließen in die Bewertung eines vermieteten Hauses ein. Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und bezieht den Energiezustand in seine Einschätzung mit ein. Wie sich der Energiezustand generell auf den Preis auswirkt, lesen Sie auch in unserem Ratgeber Unsaniertes Haus verkaufen: Energiezustand & Preis.
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FAQ – Häufige Fragen zum CO2-Preis beim Heizen
Wie hoch ist der CO2-Preis 2026? 2026 werden die Zertifikate im nationalen Emissionshandel in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2 versteigert. Den genauen Betrag geben die Energielieferanten über den Gas- und Ölpreis weiter.
Ist der CO2-Preis eine Steuer? Nein. Rechtlich ist es der Preis für Emissionszertifikate nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz. Weil er wie eine Abgabe wirkt, spricht man umgangssprachlich oft von der „CO2-Steuer“.
Wann kommt der EU-Emissionshandel für Gebäude? Nach Angaben der Deutschen Emissionshandelsstelle beginnt die Regelphase des ETS 2 im Jahr 2028. Bis einschließlich 2027 gilt der nationale Emissionshandel weiter.
Wie viel CO2-Kosten muss ich als Vermieter tragen? Das hängt vom CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche ab. Bei sehr effizienten Häusern unter 12 kg zahlt der Vermieter nichts, bei 52 kg und mehr trägt er 95 %. Den Wert ermitteln Sie mit der jährlichen Heizkostenabrechnung.
Was passiert, wenn die CO2-Aufteilung in der Heizkostenabrechnung fehlt? Dann darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Vermieter sollten die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen deshalb immer in die Abrechnung aufnehmen.
Fazit
Der CO2-Preis liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro je Tonne. Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel übernehmen – mit offenem Preis. Für Vermieter entscheidet der Energiezustand des Hauses, wie viel sie tragen: von 0 % bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 95 % bei unsanierten. Wer ein vermietetes Haus kauft, sollte sich die CO2-Einstufung zeigen lassen und Sanierungskosten früh einplanen. Wir sind seit 2004 in Osnabrück und Ostwestfalen für Eigentümer, Vermieter und Käufer da und bewerten Ihre Immobilie gern – auch mit Blick auf ihren Energiezustand.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.
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