Ackerland verkaufen und zurückpachten: So geht's (2026)

Ein neuer Stall, ein Kredit, der abgelöst werden soll, oder Geschwister, die bei der Hofübergabe ausgezahlt werden wollen: Viele Betriebe im Osnabrücker Land, im Emsland, in Vechta, Cloppenburg und Ostwestfalen brauchen Kapital – und wollen trotzdem auf ihren Flächen weiter wirtschaften. Ein Weg dafür ist, Ackerland zu verkaufen und zurückzupachten. Dieser Ratgeber zeigt, wie der Verkauf mit Rückpacht funktioniert, für wen er passt und was vor dem Notartermin geklärt sein muss.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Verkauf mit Rückpacht (in der Wirtschaft „Sale and Lease Back“) verkaufen Sie die Fläche und schließen gleichzeitig einen langfristigen Landpachtvertrag mit dem Käufer. Sie erhalten Liquidität, zahlen dafür künftig Pacht.
• Ein Landpachtvertrag über mehr als zwei Jahre gehört in Textform, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 585a BGB). Verkauft der neue Eigentümer später weiter, bleibt die Pacht bestehen (§ 593b BGB).
• Der Verkauf braucht ab einer bestimmten Flächengröße eine Genehmigung: in Niedersachsen bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar, ab 14. April 2027 ab 1 Hektar, in Nordrhein-Westfalen ab mehr als 1 Hektar. Die Rückpacht befreit davon nicht.
• Gehören die Flächen zum Betriebsvermögen, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen, der sich unter Umständen nach § 6b EStG auf eine Reinvestition übertragen lässt.

1. So funktioniert der Verkauf mit Rückpacht

Das Prinzip ist einfach: Kaufvertrag und Pachtvertrag werden zusammen verhandelt und aufeinander abgestimmt. Als Käufer kommen in Frage:

• Kapitalanleger und Stiftungen, die Ackerland langfristig halten und an einen verlässlichen Bewirtschafter verpachten wollen,
• Nachbarbetriebe oder Familienmitglieder, die Fläche erwerben, aber (noch) nicht selbst nutzen,
• Landgesellschaften oder gemeinnützige Bodenträger, die Flächen an Landwirte verpachten.

Für den Käufer ist der bisherige Bewirtschafter als Pächter ein Vorteil: Er kennt die Fläche seit Jahren. Wie Käufer eine verpachtete Fläche sehen, lesen Sie im Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.

2. Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Der Kaufpreis fließt einmal, die Pacht jedes Jahr. Rechnen Sie deshalb mit Steuerberater und Bank über die gesamte Laufzeit, bevor Sie verhandeln.

3. Der Pachtvertrag: Laufzeit, Pachthöhe, Rückkauf

Beim Verkauf mit Rückpacht ist der Pachtvertrag genauso wichtig wie der Kaufvertrag. Diese Punkte gehören hinein:

• Laufzeit. Je länger, desto mehr Planungssicherheit für den Betrieb. Ein Landpachtvertrag über mehr als zwei Jahre muss nach § 585a BGB in Textform geschlossen werden, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und kann dann mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.
• Pachthöhe. Sie orientiert sich an den regionalen Pachtpreisen und am nachhaltigen Ertrag der Fläche. Amtliche Durchschnittswerte für die Region stehen im Ratgeber Ackerland, Wiese und Wald verkaufen. Vorsicht, wenn ein hoher Kaufpreis über eine überhöhte Pacht „finanziert“ wird: Steht die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag, kann die Behörde den Pachtvertrag beanstanden.
• Pachtanpassung. Ändern sich die Verhältnisse nachhaltig, kann jede Seite eine Anpassung verlangen, frühestens zwei Jahre nach Beginn oder der letzten Änderung (§ 593 BGB). Darauf kann niemand verzichten – eine klare Regel im Vertrag beugt Streit vor.
• Rückkaufsrecht. Wer die Fläche später zurückerwerben möchte, kann ein Rückkaufs- oder Vorkaufsrecht vereinbaren; die Absicherung regelt der Notar.
• Weiterverkauf. Verkauft der neue Eigentümer weiter, tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein (§ 593b BGB).

Anzeigepflicht: Der Verpächter – nach dem Verkauf also der Käufer – muss den Landpachtvertrag innerhalb eines Monats der zuständigen Behörde anzeigen. In Niedersachsen gilt das für Flächen ab 0,5 Hektar, auch nach dem neuen Agrarstrukturgesetz (§§ 20 und 21 NAgrarG). In Nordrhein-Westfalen sind Pachtverträge bis 1 Hektar von der Anzeigepflicht ausgenommen.

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4. Genehmigung und Vorkaufsrecht: Was die Rückpacht ändert – und was nicht

In Niedersachsen ist der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar genehmigungspflichtig. Ab 14. April 2027 gilt das neue Niedersächsische Agrarstrukturgesetz (Nds. GVBl. 2026 Nr. 87); dann sind Verkäufe unter 1 Hektar genehmigungsfrei (§ 6). In Nordrhein-Westfalen gilt die Freigrenze von 1 Hektar. Den Ablauf erklärt unser Ratgeber Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

Für den Verkauf mit Rückpacht ist entscheidend, wer kauft:

• Kauft ein Landwirt, ist die Genehmigung meist einfacher. Geprüft werden aber auch dann zum Beispiel der Preis und eine übermäßige Anhäufung von Flächen.
• Kauft ein Nichtlandwirt, etwa ein Anleger, kann die Genehmigung versagt werden, wenn ein Landwirt die Fläche dringend zur Aufstockung braucht und zu den Bedingungen des Vertrags kaufen will. Dann kann auch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht greifen – in Niedersachsen bis April 2027 ab 0,5 Hektar, danach ab 1 Hektar (§ 11 Abs. 3 NAgrarG). Mehr dazu im Ratgeber Siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht.

Welche Rolle die Rückpacht an Sie als bisherigen Bewirtschafter spielt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Es erlaubt der Behörde aber, eine Genehmigung mit der Auflage oder Bedingung zu erteilen, dass der Erwerber die Fläche an einen Landwirt verpachtet (§ 10 Grundstückverkehrsgesetz, ab April 2027 § 10 NAgrarG). Eine langfristige Rückpacht kann also in die Abwägung einfließen, ersetzt die Prüfung aber nicht – das klärt die Behörde im Einzelfall. Wie die Rückpacht im Vertrag abgesichert wird, auch für den Fall eines Vorkaufs, klären Sie mit dem Notar.

Auch ein Preis, der in einem groben Missverhältnis zum Verkehrswert steht, kann die Genehmigung kosten – nach dem neuen niedersächsischen Gesetz in der Regel ab 35 Prozent über dem Verkehrswert (§ 9 Abs. 4 NAgrarG).

5. Steuern: Veräußerungsgewinn und Reinvestition

Gehören die Flächen zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen, ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Buchwert ein Veräußerungsgewinn – bei alten Betrieben mit niedrigem Buchwert oft ein hoher.

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich dieser Gewinn nach § 6b EStG auf eine Reinvestition übertragen, bei verkauftem Grund und Boden auf Grund und Boden, Aufwuchs oder Gebäude – etwa einen neuen Stall. Alternativ kann eine Rücklage gebildet werden, die grundsätzlich innerhalb von vier Jahren verwendet werden muss, bei neu hergestellten Gebäuden innerhalb von sechs Jahren; sonst wird sie mit Gewinnzuschlag aufgelöst. Die Flächen müssen in der Regel mindestens sechs Jahre zum Betrieb gehört haben. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen – vor der Unterschrift.

Die Grunderwerbsteuer trägt nach dem Kaufvertrag in aller Regel der Käufer. Sie beträgt in Niedersachsen 5 Prozent und in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2026).

6. Für wen sich der Verkauf mit Rückpacht eignet – und für wen nicht

Er kann passen, wenn der Betrieb investieren will und die Pacht aus dem laufenden Ertrag tragen kann, wenn bei der Hofübergabe Geschwister ausgezahlt werden müssen oder teure Kredite abgelöst werden sollen.

Eher nicht, wenn der Betrieb die Pacht nur knapp tragen könnte, wenn es um unverzichtbare Kernflächen geht und nur eine kurze Laufzeit erreichbar ist oder wenn die Zukunft des Hofes noch ungeklärt ist.

7. Was Sie vorbereiten sollten

1. Flurstücke: Flurstücksnummern, Größen, Grundbuchauszug, eventuell Hofvermerk.
2. Bodenqualität: Ackerzahl bzw. Bodenpunkte, Zuschnitt, Zuwegung.
3. Verträge: bestehende Pacht-, Leitungs- und Wegerechte.
4. Förderung: Ob ein Eigentümerwechsel Förderverpflichtungen berührt, etwa aus Agrarumweltmaßnahmen, klären Sie mit der Bewilligungsstelle.
5. Zahlen: Kapitalbedarf, tragbare Pacht, gewünschte Laufzeit.

Grundlage für Kaufpreis und Pacht ist der Verkehrswert. Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV) und ermittelt den Wert Ihrer Flächen nachvollziehbar – eine faire Basis für beide Seiten und für die Genehmigung. Haseland Immobilien spricht passende Käufer diskret an, Anleger wie Landwirte. Mehr auf unserer Seite Land, Forst & Resthöfe.

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FAQ – Häufige Fragen zum Verkauf mit Rückpacht

Wie lange sollte der Rückpachtvertrag laufen? Das ist Verhandlungssache. Für den Betrieb ist eine lange Laufzeit wichtig, damit sich Investitionen rechnen. Bei mehr als zwei Jahren gehört der Vertrag in Textform.

Kann ich die Fläche später zurückkaufen? Nur, wenn es vereinbart ist. Ein Rückkaufs- oder Vorkaufsrecht lässt sich im Kaufvertrag regeln; wie es abgesichert wird, erklärt der Notar.

Braucht der Verkauf eine Genehmigung, obwohl ich weiter wirtschafte? Ja, ab der jeweiligen Flächengrenze. Die Rückpacht ersetzt die Genehmigung nicht. Ob sie bei der Entscheidung eine Rolle spielt, beurteilt die Behörde im Einzelfall.

Was passiert, wenn der Käufer die Fläche weiterverkauft? Der Pachtvertrag geht auf den neuen Eigentümer über. Sie wirtschaften zu den vereinbarten Bedingungen weiter.

Fazit

Ackerland zu verkaufen und zurückzupachten, kann einem Betrieb Kapital verschaffen, ohne dass sich auf dem Feld etwas ändert. Damit das trägt, müssen Kaufpreis, Pacht, Laufzeit, Genehmigung und Steuern zusammenpassen. Haseland Immobilien begleitet Landwirte in der Region dabei – mit einer Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen und diskreter Käuferansprache.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.