Acker & Resthof verkaufen im Emsland: Preise 2026

Ratgeber • Haseland Immobilien • Stand: November 2026 (Kaufpreise 2025 und Bodenrichtwerte 2026 der Gutachterausschüsse)

Wer im südlichen Emsland Ackerland, Grünland, Wald oder einen Resthof besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, stellt zuerst eine Frage: Was ist das wert? Dieser Ratgeber fasst die amtlichen Zahlen für den Landkreis Emsland zusammen – die tatsächlich gezahlten Kaufpreise 2025, die Bodenrichtwerte 2026 rund um Lingen, Spelle, Freren, Lengerich und Emsbüren und die Pacht – und zeigt, was beim Verkauf im Emsland gilt.

Das Wichtigste in Kürze

• Im Landkreis Emsland wurde Ackerland 2025 im Mittel für 10,70 Euro je Quadratmeter verkauft, Grünland für 3,00 Euro und Wald mit Bestand für 2,60 Euro (Grundstücksmarktinformationen 2026 der Gutachterausschüsse in Niedersachsen, mittlerer Preis).
• Die Bodenrichtwerte für Ackerland liegen zum 1. Januar 2026 im südlichen Emsland zwischen 10,60 Euro (Emsbüren, Salzbergen) und 12,00 Euro (Lingen, Samtgemeinde Spelle) je Quadratmeter.
• Die durchschnittliche Pacht lag im Emsland nach der Landwirtschaftszählung 2020 bei 859 Euro je Hektar und Jahr – mehr als im Landkreis Osnabrück.
• Der Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Flächen braucht in Niedersachsen eine Genehmigung: bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar, danach ab 1 Hektar.
• Ein Resthof wird nicht nach Quadratmeterpreis bewertet: Wohnhaus, Nebengebäude, Baurecht und Flächen werden einzeln eingeschätzt.

1. Was Flächen im Emsland 2025 gekostet haben

Die Gutachterausschüsse werten jeden beurkundeten Verkauf aus. Für das Berichtsjahr 2025 ergibt sich für das Emsland im Vergleich zu den Nachbarkreisen dieses Bild (Kaufpreise je Quadratmeter, in Klammern die Zahl der ausgewerteten Verkäufe):

Quelle: Dashboards der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen zu Ackerland und Grünland (Grundstücksmarktinformationen 2026, Berichtsjahr 2025, mittlerer Preis = Median); Zusammenstellung Haseland Immobilien.

Ein Hektar Ackerland kostete im Emsland 2025 im Mittel also rund 107.000 Euro – mehr als doppelt so viel wie im niedersächsischen Durchschnitt. Mit 143 ausgewerteten Verkäufen ist das Emsland zudem einer der aktivsten Flächenmärkte in unserer Region. Grünland wurde dagegen deutlich günstiger gehandelt als im Landkreis Osnabrück oder in Cloppenburg.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Der Durchschnitt ist ein Rahmen, kein Preis. Zuschnitt, Größe, Zufahrt, Bodenqualität und eine laufende Pacht entscheiden, wo Ihre Fläche darin liegt.

2. Bodenrichtwerte 2026 im südlichen und mittleren Emsland

Neben den Kaufpreisen veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, der auch für das Emsland zuständig ist, Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen. Sie gelten für große Zonen und beziehen sich auf eine typische Fläche dieser Zone. Zum Stichtag 1. Januar 2026, sortiert nach Höhe:

Grünland liegt in den Zonen des südlichen und mittleren Emslands überwiegend bei 3,00 Euro je Quadratmeter (Meppen: 3,20 Euro). Für Wald weist der Gutachterausschuss im Emsland einen Bodenrichtwert von 0,95 Euro je Quadratmeter aus – das ist der Wert des Waldbodens ohne Bäume. Der Baumbestand kommt hinzu; deshalb liegen die tatsächlich gezahlten Waldpreise deutlich höher (siehe Tabelle oben und unser Ratgeber Was kostet Wald?).

Quelle: Bodenrichtwerte Niedersachsen (BORIS-NI) zum 1. Januar 2026, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen; Abfrage und Zusammenstellung Haseland Immobilien, Stand November 2026. Die Zonen folgen nicht immer den Gemeindegrenzen. Den Bodenrichtwert für Ihr Flurstück finden Sie kostenlos im Portal Immobilienmarkt.NI.

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3. Pacht im Emsland: was eine Fläche jährlich einbringt

Wer zwischen Verkaufen und Verpachten abwägt, braucht die Pacht als Vergleich. Nach der Landwirtschaftszählung 2020, den neuesten amtlichen Kreiswerten, zahlten Pächter im Landkreis Emsland im Durchschnitt 859 Euro je Hektar und Jahr für landwirtschaftliche Fläche – im Landkreis Osnabrück waren es 749 Euro, in Vechta 894 Euro und in Cloppenburg 972 Euro (Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 41141-06-01-4). Die Werte sind Durchschnitte über alle laufenden Verträge, auch ältere; neue Pachtverträge können deutlich abweichen.

Ob Verkaufen oder Verpachten für Sie sinnvoller ist, hängt von Ihren Zielen ab. Was ein laufender Pachtvertrag für einen Verkauf bedeutet, erklärt unser Ratgeber Verpachtetes Ackerland verkaufen.

4. Resthöfe im südlichen Emsland

Zwischen Lingen, Freren und Emsbüren stehen viele ehemalige Hofstellen, die heute nur noch bewohnt werden. Für ihren Verkauf gelten dieselben Grundregeln wie im Osnabrücker Land:

• Kein Quadratmeterpreis. Wohnhaus, Scheune und Stall, Baurecht und Flächen werden einzeln bewertet. Wie das geht, zeigt unser Ratgeber Was ist mein Resthof wert?.
• Baurecht im Außenbereich. Was Käufer mit den Gebäuden machen dürfen, regelt § 35 Baugesetzbuch. Die bundesrechtliche Sieben-Jahres-Frist für Umnutzungen gilt in Niedersachsen nicht. Mehr dazu im Ratgeber Resthof umnutzen.
• Hofstelle und Flächen getrennt verkaufen? Oft finden Haus und Flächen unterschiedliche Käufer. Wie das Abtrennen funktioniert, steht im Ratgeber Hofstelle abtrennen.
• Höfeordnung. Steht ein Hofvermerk im Grundbuch, gelten beim Verkauf besondere Regeln, etwa die Nachabfindung der weichenden Erben.

Einen Überblick über alle Schritte gibt der Ratgeber Resthof verkaufen.

5. Genehmigung und Vorkaufsrecht

Der Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Emsland braucht eine Genehmigung des Landkreises:

• Bis 13. April 2027 ab 0,5 Hektar; ist der Käufer kein Landwirt, kann die Niedersächsische Landgesellschaft ab dieser Größe ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht ausüben.
• Ab 14. April 2027 gilt das neue Niedersächsische Agrarstrukturgesetz: Genehmigung und Vorkaufsrecht erst ab 1 Hektar. Ein Kaufpreis, der den Verkehrswert in der Regel um mehr als 35 Prozent übersteigt, kann zur Versagung führen (Niedersächsisches Landwirtschaftsministerium).

Den Antrag stellt in der Regel der Notar. Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, erklären unsere Ratgeber zur Genehmigung und zum Vorkaufsrecht.

6. So begleiten wir Ihren Verkauf im Emsland

Haseland Immobilien betreut Flächen, Höfe und Wald im Landkreis Osnabrück, im südlichen Emsland sowie in Vechta und Teilen von Cloppenburg. Höfe und Agrarflächen betreut Marc-André Lasarz persönlich, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert, TEGoVA REV).

1. Gespräch und Besichtigung – vor Ort auf dem Hof oder im Büro in Osnabrück.
2. Einschätzung von Hofstelle, Acker, Grünland und Wald, getrennt und nachvollziehbar.
3. Klärung von Pacht, Baurecht, Genehmigung und Grundbuch vor dem Start.
4. Gezielte Ansprache passender Käufer, auf Wunsch ohne öffentliches Inserat.
5. Begleitung bis zum Notartermin und zur Genehmigung.

Was wir für Eigentümer von Höfen und Flächen sonst tun, zeigt die Seite Land, Forst & Resthöfe.

FAQ – Flächen und Resthöfe im Emsland

Was kostet ein Hektar Ackerland im Emsland? 2025 wurde Ackerland im Landkreis Emsland im Mittel für 10,70 Euro je Quadratmeter verkauft, also rund 107.000 Euro je Hektar (143 ausgewertete Verkäufe). Ihre Fläche kann je nach Lage, Zuschnitt, Größe und Pacht deutlich abweichen.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert für Ackerland in Lingen? Zum 1. Januar 2026 liegt der Acker-Bodenrichtwert in der Zone Lingen bei 12,00 Euro je Quadratmeter, ebenso in der Samtgemeinde Spelle. In Emsbüren und Salzbergen sind es 10,60 Euro, in der Samtgemeinde Freren 11,00 Euro und in Lengerich 11,40 Euro.

Was ist Grünland im Emsland wert? Im Mittel wurde Grünland 2025 im Landkreis Emsland für 3,00 Euro je Quadratmeter verkauft; der Bodenrichtwert liegt im südlichen Emsland überwiegend ebenfalls bei 3,00 Euro.

Wer genehmigt den Verkauf im Emsland? Der Landkreis Emsland als untere Landwirtschaftsbehörde. Bis 13. April 2027 ist der Verkauf ab 0,5 Hektar genehmigungspflichtig, danach ab 1 Hektar. Den Antrag stellt in der Regel der Notar nach der Beurkundung.

Woher stammen die Zahlen? Kaufpreise aus den Grundstücksmarktinformationen 2026 der Gutachterausschüsse in Niedersachsen (Berichtsjahr 2025), Bodenrichtwerte aus BORIS-NI (Stichtag 1. Januar 2026), Pacht aus der Landwirtschaftszählung 2020. Haseland Immobilien hat die Daten im November 2026 abgefragt und zusammengestellt.

Fazit

Ackerland im Emsland ist viel wert: Im Mittel wurden 2025 rund 107.000 Euro je Hektar gezahlt, im südlichen Emsland liegen die Bodenrichtwerte bei 10,60 bis 12,00 Euro je Quadratmeter. Was Ihre Fläche oder Ihr Hof tatsächlich bringt, hängt aber an Lage, Zuschnitt, Pacht und Baurecht – und an der Frage, welche Käufer Sie erreichen. Haseland Immobilien begleitet Eigentümer im südlichen Emsland von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Rechtsanwalt, Notar und/oder Steuerberater prüfen. Alle Preise sind Auswertungen der Gutachterausschüsse und ersetzen keine Bewertung im Einzelfall. Angaben entsprechen dem Stand November 2026 ohne Gewähr.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint.