Wer in Deutschland eine Immobilie oder andere Vermögenswerte erbt, muss generell Erbschaftssteuer bezahlen. Es gibt aber verschiedene Ausnahmen und Besonderheiten – vor allem bei Immobilien-Übertragungen. Grundsätzlich gilt: Je enger die verwandtschaftliche Verbindung ist, desto weniger Steuern müssen bei der Übertragung gezahlt werden, weil die steuerlichen Freibeträge hoch sind. Die Regelungen sind im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgeschrieben.
Demnach können Ehepartner bis zu 500.000 Euro abgabefrei erben. Kinder und Stiefkinder können von jedem Elternteil einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro geltend machen, Enkel von ihren Großeltern 200.000 Euro. Verwandtschaftlich weiter entfernte Nichten, Neffen und Lebensgefährten steht ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro zu. Übersteigt das ererbte Vermögen diesen Betrag müssen auf diesen Steuern bezahlt werden.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wird ein Haus mit einem Verkehrswert von 550.000 Euro an ein Kind vererbt, muss dieses nach Abzug des Freibetrags (400.000 Euro) auf insgesamt 150.000 Euro Erbschaftsteuer in Höhe von elf Prozent bezahlen (Steuerklasse eins). Fällig wären also 16.500 Euro. Wer die Summe nicht auf einmal zahlen kann, kann häufig mit dem Finanzamt eine Ratenzahlung vereinbaren.
Ab dem Todestag haben die Erben drei Monate Zeit, das Erbe ihrem Finanzamt zu melden. Oft wurde das Amt bereits im Vorfeld informiert, etwa durch das Standesamt. Auch Gerichte und Notare melden ihm zurückliegende Beurkundungen, die für die Erbschaftsteuer relevant sein können. Zudem informieren Banken, Bausparkassen und Versicherungen automatisch die Finanzbehörde, sofern ein Kunde verstorben ist.
Auch bei der Höhe der Steuerlast gilt, dass der Betrag umso niedriger ist, je näher sich Erblasser und -nehmer verwandtschaftlich standen. Am günstigsten ist demnach der Steuersatz in der Steuerklasse eins. Hierzu zählen unter anderem Eheleute, Eltern und Kinder.
Beim Übertragen von Immobilien gilt die Besonderheit, dass Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, die das Objekt erben, keine Erbschaftsteuer bezahlen müssen, sofern sie darin leben, diese also selbst nutzen. Außerdem dürfen sie das Haus oder die Wohnung nach dem Erbfall über zehn Jahre hinweg nicht verkaufen oder vermieten. Einzige Ausnahme: der notwendige Umzug in ein Pflegeheim.
Mit dieser Regelung soll nach dem Tod des Ehepartners die Witwe ohne finanzielle Mehrbelastung weiterhin in den gewohnten vier Wänden leben können.
Fällt die Immobilie nach dem Tod des zweiten Elternteils an ein Kind, gilt diese Steuerbefreiung allerdings nur bis zu einer Wohnflächengröße von 200 Quadratmetern. Für die möglicherweise zusätzlich geerbten Flächen muss Erbschaftsteuer abgeführt werden, sofern deren Freibetrag für Kinder in Höhe von 400.000 Euro übersteigt.
Andere, verwandtschaftlich entferntere Erben, kommen nicht in den Genuss dieser Besonderheit.
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Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer? Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel 200.000 Euro. Für entferntere Verwandte wie Nichten, Neffen oder Lebensgefährten gelten 20.000 Euro. Erst der Betrag über dem Freibetrag wird versteuert.
Muss ich für eine geerbte Immobilie, in der ich selbst wohne, Erbschaftssteuer zahlen? Ehe- oder eingetragene Lebenspartner zahlen keine Erbschaftssteuer, wenn sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen und sie zehn Jahre lang weder verkaufen noch vermieten. Erben Kinder das selbstgenutzte Elternhaus, gilt diese Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.
Bis wann muss ich das Erbe dem Finanzamt melden? Erben haben ab dem Todestag drei Monate Zeit, das Erbe ihrem Finanzamt zu melden. Häufig ist das Amt über Standesamt, Notare oder Banken bereits informiert.
Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt? Grundlage für die Steuer ist der Verkehrswert. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen eine erste, marktgerechte Einschätzung – unverbindlich und auf Basis aktueller regionaler Vergleichsdaten.
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