Haus verkaufen in Osnabrück – Ihr Guide für Bewertung, Maklerwahl und Verkaufserfolg

Osnabrücker Immobilienmarkt 2025: Preise und Trends

Wenn Sie Ihr Haus in Osnabrück verkaufen möchten, hilft ein Blick auf den aktuellen Markt. Laut Immowelt lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Juli 2025 bei 2.877 € für Häuser und 2.923 € für Eigentumswohnungen. Die günstigsten Häuser beginnen bei etwa 1.573 €/m², während Spitzenpreise bei rund 5.616 €/m² erzielt werden. Die Entwicklung zeigt ein moderates Wachstum: Innerhalb eines Jahres stiegen die Hauspreise um etwa 5,9 % und die Wohnungspreise um 1,9 %. 

Die Makler von Engel & Völkers beobachten, dass die Stabilisierung der Zinsen den Immobilienmarkt beruhigt. In guten bis sehr guten Wohnlagen steigt die Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandsimmobilien, während die Zahl der Neubauten rückläufig ist. 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Osnabrück bei rund 3.006 € für Häuser und 3.157 € für Wohnungen. Besonders teuer sind die Stadtteile Westerberg (~3.637 €/m²) oder Weststadt (~3.251 €/m²), während Orte wie Belm oder Hasbergen günstiger sind. 

Warum eine fundierte Vorbereitung wichtig ist

Der Verkauf eines Hauses ist für die meisten Eigentümer*innen ein einmaliges Ereignis. Fachwissen, Zeit und eine realistische Planung sind entscheidend. Immobilienprofis wie Janning Immobilien weisen darauf hin, dass der Verkauf nur unter den richtigen Voraussetzungen Höchstpreise erzielt: korrekte Wertermittlung, eine professionelle Präsentation, ein überzeugendes Exposé und fundierte Verhandlungen. 

Im folgenden Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie Ihren Hausverkauf in Osnabrück optimal vorbereiten – egal ob Sie einen Makler in Osnabrück beauftragen oder die Immobilie privat verkaufen möchten.

Schritt 1: Hauspreis ermitteln

Warum die Wertermittlung so wichtig ist

Bevor Sie inserieren, sollten Sie den Markt- bzw. Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Fachportale wie Homeday nennen Lage, Zustand und Ausstattung als zentrale Einflussfaktoren. Eine präzise Bewertung erfasst sowohl die Makrolage (Stadt/Region) als auch die Mikrolage (Nachbarschaft, Infrastruktur). 

Ein zu niedriger Angebotspreis weckt Misstrauen, ein zu hoher schreckt Interessenten ab. Homeday empfiehlt, einen realistischen Angebotspreis mit etwas Verhandlungsspielraum festzulegen. Professionelle Makler nutzen ihre Marktkenntnis, um den optimalen Preis zu ermitteln. 

Preisindikatoren für Osnabrück

• Durchschnittspreise: 2.877 € (haus) – 2.923 € (wohnung) pro m², median nach Engel & Völkers: 3.006 € (Haus).

• Trend: Preisanstieg von rund 6 % innerhalb eines Jahres; Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandsimmobilien steigt.

• Lage: Begehrte Stadtteile wie Westerberg, Weststadt oder Wüste erreichen über 3.2–3.6 Tsd. €/m²; ländlichere Ortsteile wie Belm, Hasbergen oder Pye liegen darunter.

Tipp: Nutzen Sie lokale Vergleichsportale oder lassen Sie eine kostenlose Wertermittlung durch einen Makler durchführen – viele Dienstleister in Osnabrück bieten diesen Service an.

Schritt 2: Unterlagen sammeln

Für einen reibungslosen Hausverkauf sind bestimmte Dokumente gesetzlich vorgeschrieben. Homeday listet unter anderem folgende Unterlagen:

• Grundbuchauszug (Amtsgericht)

• Flurkarte/Katasterauszug

• Baupläne und Grundrisse

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Sanierungsnachweise

• Energieausweis: Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist er bei jeder Anzeige Pflicht.

• Er informiert Käufer über die Energieeffizienz Ihrer Immobilie.

• Eckdaten der Ausstattung (Baujahr, Modernisierungen, Dach, Heizung etc.)

Besorgen Sie diese Unterlagen frühzeitig, denn Amtsgänge können mehrere Wochen dauern. Ein fehlendes Dokument kann den Verkauf verzögern.

Schritt 3: Immobilie aufbereiten

Eine gepflegte Immobilie erzielt bessere Preise. Kleine Renovierungen, ein frischer Anstrich oder Homestaging machen Räume großzügiger. Janning Immobilien übernimmt beispielsweise Objektaufbereitung, Beschaffung des Energieausweises, Fotoaufnahmen und Exposé-Erstellung. 

Achten Sie außerdem auf:

• Sauberkeit und Ordnung – besonders bei Besichtigungen. 

• Behebung kleiner Mängel (defekte Türgriffe, tropfende Wasserhähne). 

• Gartenpflege – ein gepflegter Außenbereich erhöht den ersten Eindruck. 

Schritt 4: Verkaufsstrategie und Marketing

Exposé und Präsentation

Das Exposé ist das Herzstück Ihrer Vermarktung. Laut Homeday sollte es professionelle Fotos und folgende Informationen enthalten:

• Baujahr, Grundriss und Lageplan

• Angaben aus dem Energieausweis

• Zustand und letzte Modernisierungen

• Wohnfläche und Zimmeranzahl

• Laufende Betriebskosten und eventuelle Mietverhältnisse

• Ausstattung (Balkon, Garten, Garage, etc.)

• Beschreibung des Wohnumfelds (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Nahverkehr, Freizeitangebot)

Bei der Ansprache der Zielgruppe hilft es, sich zu überlegen, für wen Ihre Immobilie attraktiv ist: junge Familien suchen oft bezugsfertige Einfamilienhäuser in Stadtrandlagen, während Singles flexible Grundrisse in der Innenstadt bevorzugen. Ein erfahrener Makler aus Osnabrück kennt die lokalen Käufergruppen und entwickelt eine passende Marketingstrategie.

Kanalwahl

• Online‑Portale wie ImmoScout24, Immowelt oder regionale Portale wie die NOZ-Wohnwelt erreichen viele Interessenten.

• Soziale Medien (Facebook‑Gruppen, Instagram) eignen sich für lokale Werbung.

• Printmedien und Aushänge in der Nachbarschaft erreichen regionale Käufer.

• Off‑Market‑Verkauf über Maklernetzwerke kann sinnvoll sein, wenn Diskretion oder eine schnelle Abwicklung wichtig sind.

Schritt 5: Besichtigungen und Käuferauswahl

Homeday rät dazu, Einzeltermine zu organisieren, damit Interessenten Zeit haben, Fragen zu stellen und Sie einen Eindruck vom potenziellen Käufer gewinnen. Vor jeder Besichtigung sollten Sie das Haus lüften und ordentlich vorbereiten. 

Nach den Besichtigungen folgt die Käuferauswahl. Achten Sie dabei nicht nur auf den gebotenen Preis, sondern auch auf die Bonität. Makler übernehmen oft die Vorqualifikation und führen die Preisverhandlungen. Beim Privatverkauf ist es sinnvoll, einen Finanzierungsnachweis anzufordern, bevor Sie zusagen.

Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin

Sobald sich Verkäufer und Käufer auf einen Preis einigen, muss ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt werden. Homeday erklärt, dass im Vertrag neben den Namen und dem Kaufpreis auch Mängel und individuelle Vereinbarungen (z. B. Übernahme der Einbauküche) geregelt werden. Ein Notar fungiert als neutraler Vermittler, liest den Vertrag vor und erledigt die Umschreibung im Grundbuch. Zur Beurkundung benötigen Sie Personalausweis, Steuer‑ID, Energieausweis und ggf. weitere Nachweise.

Schritt 7: Übergabe und Nachbereitung

Die Schlüsselübergabe erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Führen Sie ein Übergabeprotokoll, das Zählerstände, Zustand der Immobilie und übergebene Schlüssel dokumentiert. Janning Immobilien bietet einen transparenten Eigentümerservice und hält Verkäufer über den Vermarktungsprozess auf dem Laufenden.

Makler oder privat verkaufen?

Vorteile des Privatverkaufs

Laut ImmoScout24 haben Verkäufer bei einem Privatverkauf folgende Vorteile:

• Sie kontrollieren den Verkaufsprozess vollständig und behalten die Übersicht.

• Sie sparen die Maklerprovision, was auch für Käufer attraktiv ist.

Vorteile eines Maklers

Die Zusammenarbeit mit einem Makler in Osnabrück bietet ebenfalls zahlreiche Vorteile:

• Preis- und Vertragsverhandlungen werden von Profis geführt.

• Sie erhalten fachkundige Beratung zu speziellen Objektarten und rechtlichen Fragen.

• Makler kennen den regionalen Markt und erzielen oft einen höheren Verkaufspreis.

• Sie sparen Zeit und profitieren von professioneller Vermarktung (z. B. Exposé, Fotos, Marketingkampagne). 

Wann privater Verkauf sinnvoll ist

ImmoScout24 empfiehlt den Privatverkauf, wenn Sie ausreichend Zeit haben, die regionale Marktsituation kennen und sich Verhandlungen zutrauen. Für schwer verkäufliche Immobilien oder wenn Sie wenig Zeit haben, ist die Beauftragung eines Maklers ratsamer.

Empfehlung

Für Osnabrück lohnt sich oft die Zusammenarbeit mit einem regionalen Makler, da dieser Zugang zu vorgemerkten Kaufinteressenten und fundierte Marktkenntnis hat. Die Maklergebühren betragen meist 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) und werden in Niedersachsen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Prüfen Sie das Leistungspaket des Maklers: Wertermittlung, Marketing, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsabwicklung sollten enthalten sein.
Entscheiden Sie individuell, ob Sie Zeit und Fachwissen für einen Privatverkauf haben oder die Expertise eines Maklers in Osnabrück benötigen. 

Regionale Tipps für den Hausverkauf in Osnabrück

• Markt beobachten: Aufgrund der stabilisierten Zinsen und der wachsenden Nachfrage nach sanierten Bestandsimmobilien sollten Verkäufer den Zeitpunkt nutzen, bevor die Preise möglicherweise weiter steigen.

• Energieeffizienz als Verkaufsargument: Viele Käufer achten auf energetische Sanierungen. Ein aktueller Energieausweis und energieeffiziente Technik erhöhen den Verkaufspreis.

• Lage berücksichtigen: Stadtteile wie Westerberg, Weststadt und Wüste erzielen hohe Preise, während Belm, Gretesch oder Pye preiswertere Alternativen bieten Passen Sie Ihren Angebotspreis an die lokale Lage an.

• Mietverhältnisse klären: Unvermietete Häuser erzielen laut Experten bis zu 30 % höhere Verkaufspreise. Kündigen Sie Mietverhältnisse rechtzeitig unter Einhaltung gesetzlicher Fristen, falls Sie die Immobilie leer verkaufen möchten.

• Attraktive Vermarktung: Nutzen Sie lokale Medien wie die Neue Osnabrücker Zeitung (NOZ) und Online‑Portale. Drohnenaufnahmen oder 360‑Grad‑Rundgänge sind in der Region beliebt und heben Ihr Haus von der Konkurrenz ab.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Osnabrück?

Die Dauer hängt von Lage, Zustand und Preis der Immobilie ab. Homeday schätzt den zeitlichen Aufwand für einen Hausverkauf auf etwa 3–6 Monate. In nachgefragten Stadtteilen und bei professioneller Vermarktung kann der Verkauf schneller erfolgen. 

Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen. Ohne diese Unterlagen verzögert sich die Vertragsabwicklung. 

Was kostet ein Immobilienmakler in Osnabrück?

Die Maklerprovision variiert regional. In Niedersachsen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist zu gleichen Teilen. Die Gesamthöhe liegt zwischen 3,57 % und 7,14 % des Verkaufspreises. Fragen Sie vor Vertragsabschluss nach den genauen Konditionen und Leistungen. 

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu modernisieren?

Kleine Reparaturen und ein gepflegter Zustand erhöhen den ersten Eindruck. Größere energetische Sanierungen können sich lohnen, wenn sie den Energieverbrauch deutlich senken und Ihre Immobilie in die Klasse A oder B bringen. In Osnabrück steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Bestandsimmobilien, daher kann eine Sanierung den Verkaufspreis verbessern. 

Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © SinaEttmer/Despositphotos.com

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