immobilienlexikon

1. Kaufnebenkosten (Wohnimmobilien in Niedersachsen)

Grunderwerbssteuer: 5 %*

Notar-/Grundbuchkosten: ca. 1,5 %*

Maklercourtage: max. 7,14 %* (jeweils max. 3,57 % fällig für den Auftraggeber und Käufer)

*Prozentzahlen beziehen sich auf den notariell beurkundeten Kaufpreis einer Wohnimmobilie

2. Mischraummietverträge

Verdeutlichung anhand eines Beispiels:

Fall 1: 100 m² Gesamtmietfläche: 75 m² Wohnraum + 25 m² Geschäftsraum → Wohnraummietvertrag

Fall 2: 100 m² Gesamtfläche: 80 m² Büroraum + 20 m² Wohnraum → Geschäftsraummietvertrag

Mischraummietverträge werden rechtlich nicht anerkannt, da Wohn- und Gewerberäume immer als wirtschaftliche Einheit gesehen werden. Die rechtliche Verbindung 

Schloss Münster
Fürstbischöfliches Schloss Münster

3. Eigentumsarten (mehrere Eigentümer)

Bruchteilseigentum: Jeder Eigentümer verfügt frei über seinen Bruchteil in einer Immobilie. Die Veräußerung oder Belastung des Bruchteils geschieht unabhängig von anderen Bruchteilseigentümern.

Gesamthandseigentum: Alle Eigentümer verfügen gemeinsam über das Eigentum am Grundstück mit ihren Rechten und Pflichten.

4. Das Wegerecht

Schuldrechtliche Absicherung: Persönliche, schuldrechtliche Vereinbarung, die nur zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Wegerecht-Berechtigten gilt. Durch den Verkauf des Grundstücks erlischt auch die Vereinbarung.

Dingliche Absicherung: Das Wegerecht wird im Grundbuch Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen) des dienenden Grundstücks eingetragen und ist somit dinglich gesichert. Bei einer Eigentumsübertragung des dienenden Grundstücks gilt das Wegerecht für das herrschende Grundstück weiterhin.

5. Das Grundbuch

Inhalte des Bestandsverzeichnisses:

Lfd. Nr. der Grundstücke: 1 bis N

bish. lfd. Nr. der Grundstücke: 1 bis N

Gemarkung: unterteilt in Flur und Flurstück

Flur: Stadt-Stadtteil Nr. X (Bsp. Osnabrück-Westerberg 10); Flurstück: Y / Z       (Bsp. 244/12)

Wirtschaftsart und Lage: z.B. Gebäudefläche, Freifläche, Gartenfläche etc. – Beethovenstraße XX

Größe in m²: M (Bsp.: M = 1500)

Info: Unterschiede im Bestandsverzeichnis gibt es bei Wohnungseigentum und beim Erbbaurecht. Auch Herrschvermerke sind hier einzutragen. Die Spalte „Wirtschaftsart und Lage“ unterliegen nicht dem öffentlichen Glauben.

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Inhalt: Eigentümer, Grund der Eigentumsübertragung, Eigentumsverhältnisse

Gründe für eine Eigentumsübertragung: Auflassung, Zuschlagsbeschluss (Zwangsversteigerung), Ausweis durch Erbschein, Anordnung von Amts wegen (z.B. Enteignungsbeschluss)

Beispiel:

lfd. Nr. der Eintragungen: N

Eigentümer: Max Mustermann, geb. 22. November 1970

lfd. Nr. der Grundstücke im Bestandsverzeichnis: N

Grundlage der Eintragung: Auflassung vom 15. Mai 2019, eingetragen am 12. März 2020

Info: Auch juristische Personen, Personengesellschaften, Bruchteilseigentum oder Gesamthandsgemeinschaften werden in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Möglicher Inhalt: Vormerkungen und Widersprüche, Belastungen des Grundstücks, Verfügungsbeschränkungen für den Eigentümer

Vormerkungen: z.B. die Auflassungsvormerkung als dingliche Sicherheit für die Eigentumsumschreibung

Belastungen: belasten das Grundstück zu Gunsten von Dritten – Dienstbarkeiten, Erbbaurecht, Reallast

Verfügungsbeschränkungen: sollen die Veräußerung oder eine weitere Belastung des Grundstücks verhindern (Insolvenzvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk, Nacherbenvermerk, Vermerk über die Anordnung der Nachlassverwaltung)

Info: Dienstbarkeiten haben verschiedene Formen: Grunddienstbarkeit, beschränkte, persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch und Wohnungsrecht

6. Dienstbarkeiten

Definition: Dingliche Rechte an Grundstücken sowie an grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht), die durch die Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Der Eigentümer eines belasteten Grundstücks wird in seiner Nutzung beschränkt und durch die Dienstbarkeiten zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet.

Drei verschiedene Dienstbarkeiten sind im BGB verankert: Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch

Die Grunddienstbarkeit

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Der Nießbrauch